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부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안
한국개발연구원은 부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안을 모색한 보고서를 발표했다.
- 2022년 레고랜드 사태 이후 지금까지 부동산 PF(Project Finance)는 지속적으로 우리 경제 전반에 중대한 위험요인으로 작용하고 있음. 그간 정부는 부실 PF 사업장을 정리 · 회생하기 위해 많은 노력을 기울였지만, 아직도 건설업과 금융업에 드리운 불안과 위험요인은 여전함. 건설업의 경우 태영건설의 워크아웃을 시작으로 신동아건설, 삼부토건 등 다수의 중대형 건설사가 법정관리를 신청하며 무너졌음. 또한 금융업의 경우 그간 흑자를 지속했던 부동산신탁사는 2024년에 전체의 3분의 2가 적자로 전환했고, 고위험 PF 대출을 많이 취급한 증권사와 저축은행은 올해 1분기에 각각 26%와 8%의 높은 연체율을 기록하기도 했음.
- 각계에서는 낮은 자기자본이 PF 위기의 원인이라는 주장을 많이 제기하고 있음. 시행사는 총사업비 대비 3% 수준의 적은 자기자본을 투입하고 시공사(건설사)의 보증에 의존하여 대규모 대출을 받아 사업을 추진하기 때문에, 공사비 급등이나 부동산 경기 침체 등충격이 발생하면 자본이 부족한 시행사가 무너지고 보증을 해준 시공사와 대출을 공급한 금융기관으로 위험이 전이될 수 있다는 것임. 이는 사업주체가 20~40% 수준의 자기자본을 투입하는 주요국과 달리 우리나라에서만 관찰되는 현상이며, 이에 따라 금융 ·건설 부문 전반에 걸친 시스템리스크가 우려되므로 자본확충이 필요하다는 주장이 많음(황순주, 2024). 이러한 문제의식하에서 정부는 지난해 말 PF 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 높인다는 목표 아래 다양한 제도개선 정책을 발표함.
- 그러나 자기자본을 늘렸을 때 어느 정도의 긍정적인 효과가 있는지 구체적인 자료를 통해 실증적으로 분석한 결과는 아직 찾아보기 어려움. 부동산 PF의 경우 공개된 사업장별 자료가 없기 때문임. 1) 본고에서는 구체적인 사업장별 자료를 확보하여 자본확충의 긍정적인 효과를 실증적으로 분석하였음. 분석 결과, 자기자본비율이 높을수록 PF사업의 각종 리스크가 줄어들고 사업 착수 이후의 공급비용인 총사업비도 절감되는 것으로 나타남. 반면, 대규모의 자기자본을 유치하는 것이 어려워 개발사업이 위축되는 부정적인 효과도 존재할 수 있음. 본고에서는 자본확충을 유도하기 위해 정부의 기존 정 책을 어떻게 보완해야 하는지, 어떠한 새로운 방안이 필요한지 논의하기로 함.
- 2022년 레고랜드 사태 이후 지금까지 부동산 PF(Project Finance)는 지속적으로 우리 경제 전반에 중대한 위험요인으로 작용하고 있음. 그간 정부는 부실 PF 사업장을 정리 · 회생하기 위해 많은 노력을 기울였지만, 아직도 건설업과 금융업에 드리운 불안과 위험요인은 여전함. 건설업의 경우 태영건설의 워크아웃을 시작으로 신동아건설, 삼부토건 등 다수의 중대형 건설사가 법정관리를 신청하며 무너졌음. 또한 금융업의 경우 그간 흑자를 지속했던 부동산신탁사는 2024년에 전체의 3분의 2가 적자로 전환했고, 고위험 PF 대출을 많이 취급한 증권사와 저축은행은 올해 1분기에 각각 26%와 8%의 높은 연체율을 기록하기도 했음.
- 각계에서는 낮은 자기자본이 PF 위기의 원인이라는 주장을 많이 제기하고 있음. 시행사는 총사업비 대비 3% 수준의 적은 자기자본을 투입하고 시공사(건설사)의 보증에 의존하여 대규모 대출을 받아 사업을 추진하기 때문에, 공사비 급등이나 부동산 경기 침체 등충격이 발생하면 자본이 부족한 시행사가 무너지고 보증을 해준 시공사와 대출을 공급한 금융기관으로 위험이 전이될 수 있다는 것임. 이는 사업주체가 20~40% 수준의 자기자본을 투입하는 주요국과 달리 우리나라에서만 관찰되는 현상이며, 이에 따라 금융 ·건설 부문 전반에 걸친 시스템리스크가 우려되므로 자본확충이 필요하다는 주장이 많음(황순주, 2024). 이러한 문제의식하에서 정부는 지난해 말 PF 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 높인다는 목표 아래 다양한 제도개선 정책을 발표함.
- 그러나 자기자본을 늘렸을 때 어느 정도의 긍정적인 효과가 있는지 구체적인 자료를 통해 실증적으로 분석한 결과는 아직 찾아보기 어려움. 부동산 PF의 경우 공개된 사업장별 자료가 없기 때문임. 1) 본고에서는 구체적인 사업장별 자료를 확보하여 자본확충의 긍정적인 효과를 실증적으로 분석하였음. 분석 결과, 자기자본비율이 높을수록 PF사업의 각종 리스크가 줄어들고 사업 착수 이후의 공급비용인 총사업비도 절감되는 것으로 나타남. 반면, 대규모의 자기자본을 유치하는 것이 어려워 개발사업이 위축되는 부정적인 효과도 존재할 수 있음. 본고에서는 자본확충을 유도하기 위해 정부의 기존 정 책을 어떻게 보완해야 하는지, 어떠한 새로운 방안이 필요한지 논의하기로 함.
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