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토지 감정평가 시 그 밖의 요인 보정의 적정성에 관한 연구
한국부동산연구원은 토지 감정평가 시 그 밖의 요인 보정의 적정성을 분석한 보고서를 발표하였다.
- 본 연구의 목적은 토지 감정평가 시 그 밖의 요인 보정과 관련하여 감정평가기준 및 실무상 적용 등에서 어떠한 사항이 쟁점이 되고 있는지를 살펴보고, 그 밖의 요인 보정의 적정성 제고를 위한 시사점과 개선방안 등 향후 과제를 제시하는 것임. 연구의 주요 내용은 다음과 같음.
첫째, 근본적 문제와 관련하여, ⅰ) ‘그 밖의 요인 보정’ 용어는 ‘시가(시세) 격차 보정 등’이 개념적으로 명확하고, ‘시가와의 격차 보정’과 ‘그 외 그 밖의 요인 보정’으로 필요성을 구분할 수 있음. ⅱ) 그 밖의 요인 보정은 현행 「감칙」, 실무 관행 등을 고려할 때 강행규정으로 보는 것이 합리적임.
- 둘째, 과정(절차)상 문제와 관련하여, ⅰ) 표본조사 운영 시 ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’ 정도를 임의로 해석(적용)하는 것은 지양해야 함. ⅱ) 가치형성요인 비교 시 비교조건별 우열 여부, 세 항목의 일부를 특정·명시한 참작 내용의 구체적 기술, 정도 등을 기재하는 것이 객관적·합리적임.
- 셋째, 파생문제와 관련하여, 협회는 거래사례를 통한 그 밖의 요인 보정이 「감칙」 제12조 제2항에 따른 합리성 검토를 수행한 것으로 보기는 어려울 것으로 보고 있으므로, 실무상 주의가 필요함.
- 넷째, 결과문제와 관련하여, ⅰ) 그 밖의 요인 보정치 결정 시 합리적인 사유의 기재가 필요하고, 산정치와의 격차 발생 시 객관적으로 인정될 수 있는 사례, 지표 등을 참고하여 결정하는 것이 바람직함. ⅱ) 보정치 소수점 처리 문제는 업계 내부 논의를 거쳐 통일된 원칙이 되는 기준을 적용하는 것이 바람직함.
- 다섯째, 기타 운영상 문제와 관련하여, 현재 실거래가격 검증센터인 한국부동산원이 부동산 거래가격 검증체계를 거친 자료를 감정평가사에게 사전적으로 공개하는 것이 필요함.
- 본 연구의 목적은 토지 감정평가 시 그 밖의 요인 보정과 관련하여 감정평가기준 및 실무상 적용 등에서 어떠한 사항이 쟁점이 되고 있는지를 살펴보고, 그 밖의 요인 보정의 적정성 제고를 위한 시사점과 개선방안 등 향후 과제를 제시하는 것임. 연구의 주요 내용은 다음과 같음.
첫째, 근본적 문제와 관련하여, ⅰ) ‘그 밖의 요인 보정’ 용어는 ‘시가(시세) 격차 보정 등’이 개념적으로 명확하고, ‘시가와의 격차 보정’과 ‘그 외 그 밖의 요인 보정’으로 필요성을 구분할 수 있음. ⅱ) 그 밖의 요인 보정은 현행 「감칙」, 실무 관행 등을 고려할 때 강행규정으로 보는 것이 합리적임.
- 둘째, 과정(절차)상 문제와 관련하여, ⅰ) 표본조사 운영 시 ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’ 정도를 임의로 해석(적용)하는 것은 지양해야 함. ⅱ) 가치형성요인 비교 시 비교조건별 우열 여부, 세 항목의 일부를 특정·명시한 참작 내용의 구체적 기술, 정도 등을 기재하는 것이 객관적·합리적임.
- 셋째, 파생문제와 관련하여, 협회는 거래사례를 통한 그 밖의 요인 보정이 「감칙」 제12조 제2항에 따른 합리성 검토를 수행한 것으로 보기는 어려울 것으로 보고 있으므로, 실무상 주의가 필요함.
- 넷째, 결과문제와 관련하여, ⅰ) 그 밖의 요인 보정치 결정 시 합리적인 사유의 기재가 필요하고, 산정치와의 격차 발생 시 객관적으로 인정될 수 있는 사례, 지표 등을 참고하여 결정하는 것이 바람직함. ⅱ) 보정치 소수점 처리 문제는 업계 내부 논의를 거쳐 통일된 원칙이 되는 기준을 적용하는 것이 바람직함.
- 다섯째, 기타 운영상 문제와 관련하여, 현재 실거래가격 검증센터인 한국부동산원이 부동산 거래가격 검증체계를 거친 자료를 감정평가사에게 사전적으로 공개하는 것이 필요함.
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