해외 정책모기지 기관의 신탁관리 제도 연구 | 국내연구자료

세미나자료

해외 정책모기지 기관의 신탁관리 제도 연구

주택금융연구원

2026.04.13

주택금융연구원은 주요국 주택유동화증권 신탁관리의 특징과 국내 제도적 시사점을 살펴본 보고서를 발표하였다.

□ 주택유동화증권은 자본시장을 통한 주택시장의 안정적인 장기 자금조달원으로서 순기능을 수행해 왔음.
- 하지만 특성상 기초자산과 발행증권 간 현금흐름 유출입의 편차가 큰 편으로, 이러한 자산·부채의 현금 불일치는 주택유동화증권의 독특한 위험 특성을 구성함.

□ 주요국은 자국의 주택시장 및 금융환경에 맞추어 차별화된 주택유동화증권을 발전시켜 왔으며, 이 과정에서 신탁의 안정성 확보와 지속가능성을 위한 제도적 장치를 도입하였음.
- 이에 주요국 주택유동화증권 신탁관리의 특징을 살펴보고 국내 주택유동화증권 신탁의 지속성 및 안정성 제고를 위한 제도적 시사점을 도출하고자 함.

(위험분담구조)
□ 미국과 일본은 원리금 이체식(Pass-through) 증권이 주를 이루며, 주택유동화증권은 자금수요자와 투자자를 연결하는 순수 도관(conduit)으로의 기능만을 수행함.
- Pass-through 증권은 기초자산의 현금흐름이 가공되지 않은 상태로 투자자에게 전달되므로 조기상환위험을 투자자가 부담함.

□ 캐나다는 파생상품(swap)을 이용해 발행된 Pass-through 증권의 현금흐름 변동성을 해소하며, 이를 다시 만기일시상환·고정이자형으로 채권화(CMB, Canada Mortgage Bond)하는 독특한 시스템을 갖추고 있음.
- 채권 발행은 우량자산을 대상으로 이루어지며 스왑을 이용해 변동 현금흐름을 고정화함으로써 투자자들의 선호를 충족시키는 동시에 정부의 지급보증을 정함으로써 국채 수준의 낮은 금리로 자금조달이 가능한 장점을 지님.
- 따라서 발행자는 조기상환위험 및 대지급위험을 외부로 전가하고 순수 신용위험만을 부담함.

(신탁운용의 유연성)
□ 미국과 일본은 연체 발생 시 부실자산을 매입(buyout)함으로써 신탁자산을 건전한 상태로 유지하도록 하고 있음.
- 영국의 마스터트러스트는 신탁계정별 독립운영을 원칙으로 하되, 필요 시 신탁계정 간 자금이체를 허용함으로써 자체적인 유동성과 안정성을 갖춘 제도로 알려져 있음.
- 유사시 필요 자금을 외부 자금조달에 의존하지 않고 신탁풀 내부에서 조달하므로 적시성과 비용 절감의 장점을 지님.
- 또한 커버드본드처럼 대부분의 RMBS를 만기연장형(soft bullet)으로 발행해 혹시 발생할 수 있는 유동성 상황을 대비하고 있음.

(부실자산처리)
□ 연체가 발생하면 일본은 4개월 경과 시 신탁이 직접 부실자산을 매입해서 항상 clean한 자산풀을 유지하도록 하고 있으며, 이러한 부분은 신용평가 시 긍정적 요인으로 평가받고 있음.
- 미국은 4개월까지 은행(servicer)이 우선적으로 대지급을 지급하고 이후 발행기관(GSEs) 판단에 따라 선택적으로 매입할 수 있도록 함.
- 이러한 제도는 대지급 장기화로 인한 부정적이고 직접적인 재무적 부담을 완화하고, 간접적으로는 질서 있는 정리(orderly resolution)를 실행함으로써 시장참가자들에게 긍정적인 평가를 줄 수 있음.

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