[나라경제 논단] 한국경제! 해외부동산투자도 뉴 패러다임으로 변해야 | 나라경제

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나라경제 논단 & 특별기고[나라경제 논단] 한국경제! 해외부동산투자도 뉴 패러다임으로 변해야

정태식 한국국유부동산연구원장 2016년 09월호

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해외부동산투자가 무질서하게 추진되고 있는 만큼 민간협회(가칭 ‘해외부동산투자협회’) 등을 구성해 성공·실패 사례를 시장유형별로 면밀히 분석하고, 다양한 재앙사태를 사전에 방지하기 위한 시스템을 구축해 적극 대처할 필요가 있다.

경제발전은 지난 수십년간 제조업 중심으로 이뤄져 왔다. 반면 부동산에 대해서는 오랫동안 부정적인 시각이 팽배해 해외부동산투자의 경우 외환거래 등에 대한 각종 규제로 투자가 억제돼 왔다. 그런 가운데서도 한국은 OECD 가입에 필요한 외환 및 자본자유화 이행을 위해 「외국환관리법」을 「외국환거래법」으로 변경하고, 기업의 해외(부동산)투자에도 신고제(1997년 1월 1일, 30만달러 이하)와 투자한도 전면 폐지(2008년 6월 2일) 등을 통해 본격적인 자유화 기반을 마련해 왔다.

최근에는 글로벌 경기침체에 따라 세계적으로 저성장·저금리·저소득 기조가 지속되면서 국내 연기금·증권·보험·자산운용사들은 전통적인 주식, 채권 투자방식만으로는 안정적인 수익을 내지 못하는 상황에 직면했고, 이에 해외시장으로 눈을 돌려 해외부동산·인프라·원자재 등 실물투자 확대를 통한 수익률 제고와 자산운용의 안정화·다변화에 주력하고 있다. 즉 해외부동산투자가 수익창출을 가져올 수 있는 투자수단으로 급부상하고 있는 것이다.

저성장 기조 속 해외부동산투자가 새 투자수단으로 부상

최근 글로벌 자산흐름의 특성을 보면 주식·채권·예탁 등 전통적인 투자패턴에서 벗어나 해외부동산투자 등에 대한 투자비중이 비약적으로 증가하는 등 자산배분의 패러다임이 크게 변화하고 있다. 이 역시 글로벌 경기침체로 자산운용사들이 전통적인 투자패턴으로는 안정적인 수익을 내지 못하는 상황에 직면하면서 나타난 현상이다. 이들은 부동산 등 안전자산 확대를 통해 수익률을 높이고자 투자규모를 늘리고 있다. 스탠다드차타드 은행에 따르면 선진국 및 중국, 중동국가, 싱가포르 등 국부펀드 및 각종 연기금, 증권, 보험사들의 투자규모는 지속적으로 확대(2013년 10월 6조달러→2017년 14조달러)될 것으로 전망되며, 특히 중국과 일본이 치열하게 경쟁 중이다.

우리나라의 해외직접투자(ODI; Overseas Direct Investment)의 경우 해외부동산 및 임대업 투자는 2015년 말 현재 총 260억달러(신고기준, 한국은행 및 수출입은행)에 이르고 있다. 거주자의 해외부동산 취득통계는 2012년 말 이후 정부의 공식통계발표 금지조치로 분석에 한계가 있지만, 언론보도자료 등을 종합해 보면 국민연금·사학연금·교원공제회·미래에셋 등이 해외부동산에 투자한 총액은 67건, 약 160억달러(2009∼2016년 5월)에 달하는 것으로 집계된다. 주로 미국·영국·호주·일본 등의 수도권 도시에 집중되며, 대상으로는 쇼핑몰·오피스빌딩·물류센터 등에 투자한 것으로 파악된다.

이와 같은 상황에서 우리나라의 해외부동산투자 트렌 드의 변화와 증대요인을 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 글로벌시장에서의 변동성이 크게 확대됐다. 투자환경 외에 금리 및 환율변화, 브렉시트, 미국 대선 등 다양한 정치·경제적 변수가 시장변동성을 더욱 높이고 있다. 공적 연기금 및 연기금 투자풀의 자금운용에서도 자금 증가세, 수익률 하락세가 나타나고 있어 패러다임 변화 요구에 직면한 상황이다. 우리나라의 대표적인 공적 연기금의 여유자금 운용현황을 보면, 2014년 말 여유자금은 약 523조원인데 수익률은 연 2.98%로 2012년의 연 3.91%에서 1%p가량 하락했다. 연기금 투자풀의 규모는 올 1분기 말 기준 19조2,428억원에 이르고 있으며, 그운용은 머니마켓펀드(MMF; Money Market Fund)·채권형·주식형·혼합형 형태로 운용되고 있다. 운용수익률은 올 1분기 말 기준으로 주식형이 4.27%로 가장 높고, 나머지는 0.47∼1.52%를 보인다. 이런 가운데 주요 연기금들의 해외부동산투자 수익률 목표조정이 불가피해지고 있다. 이들은 목표수익률을 일반적으로 4∼5% 수준으로 설정하고 있으나 실제로는 1∼2% 정도의 실적을 보여 목표를 달성하기는 현실적으로 어려운 상황이다. 한편 국내 자산운용사들은 헤지펀드 투자를 심각히 고려 중에 있다. 2008년 이후 헤지펀드 수익률이 S&P 500 수익률보다 매우 큰 폭으로 하회함에 따라 성과가 저조한 헤지펀드 업체들이 투자회수를 늘려가고 있는 데 따른 것이다.

또한 1997년 외환위기 이후 대체투자를 통한 위험분산의 중요성이 부각되면서 2008년 이후 경쟁적으로 해외부동산투자 비중을 늘려가고 있으나 대상은 제한적인 상황이다. 특히 외환위기 이후 예대 마진(Net Interest Margin) 수수료 수입이 감소되자 수익구조 다변화 측면에서 해외부동산투자를 늘려나가고 있다. 부동산은 주식에 비해 안정적이고 채권에 비해 정기적으로 높은 임대수익을 기대할 수 있으며, 장기 보유 시 안정적 수익보장이 가능하기 때문이다. 현재 국내 연기금의 전체 투자풀 운용 기준수익률이 연 4% 수준인 데 비해 모건스탠리캐피탈인터내셔널(MSCI)이 발표한 투자수익률을 보면, 미국 핵심 상업용 부동산 9.5%, 글로벌 부동산 8.3%, 주식 5.8%, 채권 5.7%로 나타나고 있다.

고령화로 축적된 연금펀드가 해외진출에 적극적인 측면도 있다. 특히 부동산투자 최대 유망지역으로 부각된 미국 부동산시장의 회복세도 투자증가를 이끈 한 요인이다. 아울러 각국 국부펀드 등이 공격적인 글로벌 부동산투자 합세로 이를 벤치마킹하려는 투자자들로 하여금 적극적인 시장마인드를 갖게 했다. 세계적인 저금리 지속과 현지에서 투자대상 부동산을 담보로 한 금융을 과거보다 용이하게 활용할 수 있다는 점도 투자목적의 부동산투자가 증가한 요인이다. 이 밖에 북한의 위협으로 인한 한반도 긴장고조, 개인의 중소규모 투자증가, 한국 내에서의 상대적으로 높은 금융소득에 대한 조세피난 목적으로도 해외부동산시장 투자가 증가한 것으로 파악된다.

전문인력ㆍ통계 태부족…리스크 관리시스템 부재

하지만 이러한 투자증가와 높은 관심도에도 불구하고 현 해외부동산투자 시장에서 여러 문제점이 표출되고 있다.

무엇보다 해외부동산투자에 대한 전문지식을 갖추지 못한 투자결정자들이 투자리스크 및 투자형태에 대한 심도 있는 검토절차를 생략하고 주로 수익률 제고 측면 위주로 투자에 나서고 있다. 또 글로벌 과열경쟁 상태에서는 투자자산의 급격한 가격상승 등 버블을 형성할 가능성이 상존함에도 면밀한 시장동향 분석과 리스크 모니터링 등 리스크 관리시스템이 없는 상황에서 투자가 이뤄지고

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