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칼럼
시평주택정책, 패러다임을 바꿔야 한다
권대중 명지대 부동산학과 교수, 대한부동산학회 이사장 2018년 11월호



문재인 정부 출범 이후 주택정책은 주택가격이 급등하자 수요와 공급을 동시에 억제하는 규제정책으로 일관해왔다. 그러다 지난 8.27 대책부터 규제와 공급을 동시에 하겠다는 신호를 보내면서 시장은 다소 진정 기미를 보였다. 연이어 나온 9.13 대책에서는 늘어나는 가계부채를 억제하고 다주택자의 투기를 방지하기 위해 조정 대상지역 내 주택을 소유한 사람들에게는 원칙적으로 대출을 금지하는 강력한 대출규제 대책을 내놓으면서 시장의 호가는 빠르게 꺾이고 있다.
주택가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것이다. 물론 수요 중에는 투기수요도 포함된다. 어쨌든 공급부족과 수요초과가 가격상승의 원인이기 때문에 이를 해결해야만 시장은 안정화된다. 정부는 지난 9.21 대책에서 서울과 수도권지역에 미니신도시를 조성해 주택을 공급하겠다고 발표했다. 그런데 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 원하는 규모로 공급이 돼야 시장이 안정화될 텐데 아직까지 정부 대책은 미흡하다. 다행인 것은 정부가 주택을 공급하겠다고 하는 시그널만으로도 시장이 안정화되고 있다는 것이다. 실수요자들이 장래 공급될 주택에 기대를 걸고 매수에 나서지 않아 시장의 수요가 감소하면서 안정세를 찾아가고 있기 때문이다. 중요한 것은 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급돼야 하는 것이지만 정부가 공급하려는 미니신도시가 지방자치단체의 반발로 공급이 어려워지면 또다시 주택가격이 상승할 수 있어 걱정이다.
택지공급의 한계와 인구집중화로 만성적 주택공급 부족현상이 나타나고 있는 서울은 이제 도시재생사업을 통한 주택공급과 주거환경 개선이라는 명제를 가지고 숙제를 풀어가야 할 때다. 그래도 가격이 오르거나 주택 문제가 심각해지면 그때는 수요를 분산하는 정책도 써야 한다. 수요분산정책은 수도권지역의 미분양 주택이나 미개발 택지를 이용해 이주하는 사람들에게 거래세나 보유세 등의 혜택을 줘 이주할 수 있도록 유도하는 것이다. 또한 기존 도시에서는 재개발·재건축사업을 통한 주택공급과 함께 주거환경을 개선하고 개발과정에서 발생하는 이익은 모두 임대주택으로 공급돼야 주택가격 상승을 막을 수 있다.
이러한 사업을 추진하지 못하는 지역에서는 지역주민이 중심이 되고 도시전문가가 참여하는 조직체를 만들어 삶의 질을 높일 수 있는 창조적 도시재생사업을 추진해야 한다. 지금까지 우리나라의 도시재생사업이 토지 등 소유자 중심의 물리적 환경개선에 치중했다면 이제는 거주자 중심의 도시재생으로 패러다임을 변화해야 한다. 아울러 주택에 대한 개념도 바뀌어야 할 시점이다. 주택이 더 이상 재산증식의 수단이나 투기의 대상이 되지 않도록 주택정책의 패러다임을 바꿔야 한다.
이제부터라도 정부는 주택가격이 오르는 근본원인을 파악하고 규제보다는 근본원인 치유에 나서야 할 것이며, 주택에 대한 사람들의 생각이 바뀔 수 있도록 환경을 조성해야 한다. 기성세대들은 주택에 대한 애착과 집착이 크고 그들에게 주택은 전 재산일 수 있다. 하지만 장래 지역에 따라 인구감소로 인한 공실률 증가와 출산율 저하는 젊은 사람들에게서 주택의 개념을 소유가 아닌 이용의 개념으로 바꿔놓을 것이다. 따라서 주택정책은 중장기적으로 환경이 변화될 것이라는 전제 아래 지금부터 그 패러다임을 바꿔나가야 주택시장도 안정화될 것이다.

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