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금융맹 탈출을 위한 안내서
리츠로 나는 이미 건물주
박지수 『경제기사를 읽으면 주식투자가 쉬워집니다』 저자 2021년 11월호
나는 목돈이 없고, 건물은 더더욱 없다. 그런데 월세를 받는다. 어떻게 이것이 가능할까?
정답은 바로 리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts) 투자다. 리츠는 부동산이나 부동산 관련 자본에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. ‘신탁’이라는 단어가 주는 거리감이 있지만, 사실 증권거래소에 상장돼 있기 때문에 개인이 주식처럼 매매할 수 있다는 점에서 어려운 투자는 아니다. 요즘은 개인이 직접 부동산에 투자하는 것에 규제가 많기에 리츠에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

부동산 투자와 펀드 투자의 결합…
미국 리츠는 안정적 분기 배당으로 인기

리츠 주식을 사면 회사가 투자한 부동산에서 발생한 임대료 수익을 배당금으로 돌려준다. 법인세 감면 차원에서 수익의 90% 이상을 배당하고 있어 배당수익률이 다른 배당주 대비 높은 편이다. 리츠는 주식처럼 보이지만 실제로는 임대료를 받는 것이라는 점에서 간접적인 부동산 투자로 볼 수 있다. 리츠의 투자금 흐름[투자자 자금 → 주식회사(부동산 투자회사) → 부동산, 부동산 관련 유가증권 → 임대료, 개발 이익 등 → 주식회사(부동산 투자회사) → 투자자]을 보면, 리츠는 부동산 임대업과 개발업을 하는 부동산 회사와 자본을 모아 투자하는 펀드의 성격이 결합된 것임을 알 수 있다.
2018년 국토교통부는 부동산 안정화 정책의 하나로 세제 혜택을 제공하며 리츠 활성화 방안을 내놨다. 2019년 롯데리츠와 NH농협리츠운용은 공모 청약에서 큰 성공을 거뒀다. 이후 다양한 부동산 자산에 투자하는 국내 리츠들이 등장했다. 대표적으로 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠, 이에스알켄달스퀘어리츠, 디앤디플랫폼리츠, SK리츠 등이 있다. 지난 10월 5일자 매일경제에 따르면 우리나라는 총 15개 리츠가 상장돼 있는데 그 규모가 아직 GDP 대비 0.2% 수준에 불과해 앞으로 성장 가능성이 높다.
리츠는 1960년대에 미국에서 시작됐다. 저금리·저성장 경제에서 배당금을 강점으로 ‘경기방어주’ 역할을 한다는 장점이 있기에 2000년대 들어서는 유럽과 일본에서도 리츠가 활성화됐다. 아무래도 미국이 리츠의 원조인 만큼 역사도 가장 깊고, 상장된 리츠 종류도 220여 개로 다양하며, 규모도 GDP 대비 6.6%에 달할 정도로 크다.
기본적으로 미국은 배당주 문화가 발달한 곳이다. 어떻게 보면 리츠가 배당주와 같은 성격이기 때문에 리츠를 이용해 배당주 포트폴리오를 구성하기도 한다. 이러한 요소를 포함해 미국에서 리츠가 활성화될 수 있었던 이유를 정리해 보면 다음과 같다.
첫째, 주주 중심의 기업경영으로 일관된 배당정책을 펼친다. 미국은 주주 친화적인 기업활동을 우선으로 하고 이윤은 주주와 나눠야 한다는 개념이 확실한 편이다. 그래서 50년, 25년 이상 오랜 시간 배당금을 올리면서 성장한 기업이 많다. 특히 지난해 코로나19 팬데믹 상황에도 배당컷을 하지 않으려고 노력했던 기업이 다수 있었다.
둘째, 연간 5~8%로 배당수익률을 안정적으로 지급한다. 예적금을 대체할 이유는 이것만으로도 충분하다. 배당금이 줄어들거나 예측하기 어려울 정도로 변화가 심하다면 배당주로서의 매력이 떨어지는데, 다행히 미국은 배당수익 예측 가능성이 높아 장기 투자로 적합한 편이다.
셋째, 분기별 배당으로 주가가 안정적이다. 미국 배당 기업들은 대부분 1년에 4번 분기 배당을 한다. 우리나라 대부분의 기업처럼 배당 기준일이 연말에 한 번 있으면 배당락(배당 기준일이 지난 이후 대량 매도해 주가가 떨어지는 사태)이 심하지만, 분기별 배당 기준일이 있으면 배당락 효과가 적어 안정감 있는 투자가 가능하다.

 

물류센터·통신타워·데이터센터 등에
투자하는 리츠가 팬데믹 이후 각광

사실 미국도 지난해 팬데믹의 영향으로 소매점, 호텔·리조트 등을 자산으로 하는 리츠들은 급락했다. 해당 업체의 매출이 감소하고 심지어 파산해 공실이 생기는 경우가 많았고 임대 수익이 줄어 리츠의 매력도 감소했던 것이다. 하지만 올해 들어 백신접종률이 오르면서 미국 리츠는 연초 대비 평균 26.5% 상승했다.
팬데믹은 리츠 업계에도 변화를 일으켰다. 과거에는 전통적인 자산인 오피스, 주택, 호텔 등을 투자 대상으로 삼았다면 코로나19 이후에는 물류센터, 통신타워, 데이터센터 등에 투자하는 리츠가 각광을 받고 있다. 비대면 온라인 거래의 폭발적 증가, 5G 통신망 확대, AI 시대 도래와 같은 산업 가치의 변화와 함께 부동산의 가치도 변하는 것이다. 따라서 리츠에 투자한다면 어떤 부동산 자산을 보유하고 있는 리츠를 고르느냐가 중요하다. 앞으로 경쟁력이 높아질 리츠 분야를 정리하면 다음과 같다. 
① 물류센터에 투자하는 리츠
신속한 배송은 기업의 경쟁력이 됐다. 쇼핑의 중심이 오프라인에서 온라인으로 넘어왔고 온라인의 핵심은 ‘상품 차별화’가 아닌 ‘배송 차별화’가 되는 시대에 물류센터의 중요도가 날로 높아지고 있다.
② 통신타워에 투자하는 리츠
2020년부터 각국은 5G 인프라 구축에 투자를 늘리고 있다. 5G는 주파수 특성상 통신탑이 촘촘히 들어서야 하는데 이런 통신탑을 세우고 설비 기기들을 임대해 수익을 얻는 리츠가 많아졌다. 특히 코로나19 팬데믹으로 5G 인프라 구축이 지연된 만큼 5G 통신타워 리츠는 올해 들어 더욱 주목받고 있다.
③ 데이터센터에 투자하는 리츠
4차 산업혁명으로 갈수록 데이터는 더욱 중요해지고 있다. 데이터센터는 네트워크, 스토리지 등 IT서비스 제공에 필요한 장비를 한 건물 안에 모아 24시간 365일 운영하고 통합 관리하는 시설을 말한다. 이곳은 서버, 스토리지, 네트워크 장치와 이들 기기를 유지하는 데 필요한 발전기, 무정전 전원장치(UPS), 항온·항습기, 백업 시스템, 보안 시스템 등이 필요한 공간이라 특별히 투자가 필요하다.
리츠는 우리나라에서 아직은 생소한 투자 분야다. 하지만 많은 이들의 꿈이 건물주인 시대에 ‘건물 없이 안정적인 임대수익을 얻는 리츠’에 관심을 가져보면 어떨까? 
리츠는 단기 투자보다는 안정적인 장기 투자 포트폴리오로 적합하다. 단, 앞으로 성장할 산업을 자산으로 가진 리츠를 선택해야 한다는 점과 리츠도 주식이기 때문에 손실 가능성이 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 
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