주택시장에 영향 큰 전세대출, 서민 주거안정을 위한 균형점은? | 나라경제

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K인사이트주택시장에 영향 큰 전세대출, 서민 주거안정을 위한 균형점은?

문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원 2025년 10월호

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총부채원리금상환비율(DSR)을 전세대출에 갑자기 적용하면 서민이 월세시장으로 내몰릴 수 있는 만큼
대출 증가세부터 조절한 후 점진적 적용을 검토해야 하고, 주택가격 대비 대출한도(LTV)의 경우
전세대출이 갭투자를 부추겨 주택가격을 올릴 수 있는 만큼 주택담보대출과 일관된 기준을 적용해야 한다.

주택시장은 금융과 매우 긴밀하게 연결돼 있다. 주택은 고가의 자산이므로 주택 공급자는 주택을 건설하기 위한 자금을, 수요자는 주택 구입자금을 금융시장에서 조달한다. 특히 2000년대 이후 장기 주택담보대출이 본격적으로 도입되면서 주택금융이 활성화됐다. 2004년 한국주택금융공사 설립과 함께 모기지론 제도가 도입되면서 주택 구입을 위한 주택담보대출을 장기적으로 공급할 수 있는 체계가 조성됐다. 장기 주택담보대출이 도입되며 서민들의 주택 구입 부담이 완화돼 자가보유율도 상승했다.

주택금융에 대한 규제는 주택시장에 커다란 영향을 미친다. 주택시장이 불안정한 모습을 보이면 정부는 금융규제를 통해 주택시장의 안정을 도모하곤 한다. 지난 6월 27일 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’은가계대출의 가장 큰 부분을 차지하는 주택담보대출의 최대한도를 6억 원으로 제한하는 등 다양한 금융규제가 포함됐다. 9월 7일 발표된 ‘주택공급 확대 방안’에서도 주택 매매·임대 사업자의 주택 관련 대출을 제한하는 등 대출규제가 강화됐다. 실제로 6.27 대책 발표 직후 서울의 아파트 가격상승세가 둔화되며 주택시장은 안정되고있다. 이처럼 주택금융에 대한 규제가 주택시장에 미치는 파급력은 매우 빠르고 직접적이다.

전세는 우리나라의 독특한 주택 임대차제도로, 금융시장이 제대로 발달하지 않았던 시기에 발전했다. 주택을 구매하기 위한 자금을 금융기관으로부터 융통할 수 없던 시기에 수요자는 전세보증금으로 주택구입 자금을 조달했다. 특히 우리 경제가발전하며 주택가격이 상승하리라는 기대가 있었기에 전세보증금의 활용도는 높았다. 임차인 또한 전세를 통해 주거비용을낮추고 목돈을 모을 수 있었다. 전세제도는 임대인과 임차인의 이해관계를 모두 충족하며 한국의 독특한 경제 환경에서 자리를 잡았다.

전세대출 확대, 서민 주거안정 도왔지만
전세가 높여 매매가 상승 유도하기도

전세가 주택 수요자에게 주택금융과 유사한 기능을 제공했기에 전세제도는 주택시장을 움직이는 핵심 요인으로 작용했다. 주택금융이 보편화된 이후에도 전세시장은 꾸준히 성장하며 주택시장에 유동성을 공급해 왔다. 현재 금융권이 제공한 주택담보대출(전세자금대출포함)의 잔액은 1천조 원을 넘어섰으며, 공식 통계는 없지만 개인 간의 사금융을 통해 조달된 전세보증금 총잔액 또한 1천조 원에 육박하는 것으로 추정된다. 개인 간 금전거래가 제도권 금융을 통한 자금융통과 어깨를 나란히 할 정도로 거대한 규모인 것이다.

전세시장은 전세자금대출의 확대와 함께 성장이 가속화됐다. 정부는 주택전세시장은 전세자금대출의 확대와 함께 성장이 가속화됐다. 정부는 주택담보대출활성화에이어서민주거안정을위해전세자금대출도 공급하기 시작했다. 2008년 전세자금대출에 보증제도가 도입되고, 2016년 전세자금대출의 보증한도가 5억 원으로 상향되면서 전세자금대출규모는 급속히 증가했다. 실제로 2015년부터 2024년까지 10년간 전세자금대출잔액은 연평균 18.5% 증가했으며, 이는 총가계대출의 연평균 증가율 5.8%를 크게 웃도는 수치다.

전세자금대출은 대출보증을 기반으로성장했다. 임차인은 금융기관으로부터 대출을 받을 때 전세자금보증을 활용한다, 전세보증은 보증기관이 보증료를 받고 임차인의 대출상환을 보증하는 금융상품이다.이 덕분에금융기관은전세자금대출을 주택담보대출과 유사한 수준의 낮은금리로 제공한다. 주택 자체를 담보로 하는 주택담보대출과 마찬가지로, 전세자금대출도 전세보증금 반환채권을 담보로 보증기관이 보증해 위험도가 낮다고 평가되기에 가능한 것이다.

전세보증제도의 지원 아래 전세대출이 확대되며 전세시장은 크게 성장했지만이는 양날의 검으로 작용했다. 전세대출확대는 서민의 주거안정에 기여한 동시에, 과도한 대출이 전세가격을 끌어올려주택매매가격 상승까지 유도하는 요인이 되기도 했다. 따라서 전세대출과 전세보증은 적정 규모로 신중하게 관리될 필요가 있다.

저가 임대차계약엔 보증비율 유지,
고가엔 보증비율 점진적 축소

전세대출을 적절하게 관리하기 위해서는다음에 유의해야 한다. 첫째, 전세자금대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는단계적 접근이 필요하다. 현재 전세자금대출은 서민의 주거안정을 명목으로 DSR 규제에서 배제돼 왔다. 하지만 무분별한대출 증가를 억제하기 위해 DSR 적용이꾸준히 검토되고 있다. 만약 전세대출에 DSR을 갑작스럽게 적용한다면 전세보증금 마련이 어려워진 서민들은 월세시장으로 내몰릴 수밖에 없다. 이는 최근 가속화되고 있는 전세의 월세화 현상을 심화해서민들의 주거비 부담을 크게 높일 수 있다. 따라서 전세대출의 증가세를 먼저 조절한 후, 점진적으로 DSR 적용을 검토하는 단계적 접근이 필요하다.

둘째, 전세대출을 적정 규모로 관리하기 위해서는 먼저 보증기관의 전세자금보증비율을 축소하는 것이 효과적이다. 보증비율이 낮아지면 금융기관의 여신심사가 강화돼 전세대출이 자연스럽게 줄어들 것이다. 지난 6.27 대책으로 전세보증의 보증비율은 수도권과 규제지역에 한해 80%(그 외 지역 90%)로 축소됐지만 여전히 높은수준이다. 게다가 보증 대상이 되는 전세보증금 한도(수도권 7억 원, 비수도권 5억 원)는 고가의 임대주택까지 포함하고 있다. 보증 대상 임차보증금 범위에 따라 보증비율을 차등적으로 조정하는 맞춤형 규제를 도입해야 한다. 예를 들어 저가의 임대차계약에는 현재 보증비율을 유지하되, 고가주택의 보증비율은 점진적으로 축소하는 방안을 고려할 수 있다. 이는 저소득층의 주거안정을 보호하면서도 전체 전세대출 규모를 효율적으로 관리할 수 있는방안이다.

셋째,전세대출은 갭투자를 부추겨 주택가격을 상승시킨 원인으로 지목되기도한다. 따라서 전세대출에도 주택담보대출과 일관된 기준을 적용하는 것이 필요하다. 주택담보대출이 주택가격 대비 대출한도(LTV)를적용받듯이,전세대출또한 임대차계약 대상 주택의 LTV 한도 내에서 대출이 이뤄져야 한다. 특히 임대차주택에 이미 대출이 있다면, 기존 대출과 전세대출을 합산해 LTV 한도를 적용하는 방식을 통해 갭투자를 효과적으로 억제할 수 있다.

결론적으로, 전세는 주택금융과 결합해 우리나라 주택시장에 막대한 영향력을 가져왔다. 따라서 전세에 대한 적절한 규제는 필수다. 다만 규제가 서민의 주거불안을 가중하지 않도록 섬세하고 단계적인 접근이 필요하다. 서민의 주거 보호와 주택시장의안정을동시에달성할수있는균형 잡힌 정책이 요구되는 시점이다.

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