분양가 상한제 등 시장상황과 맞지 않는 규제 과감히 개혁 | 나라경제

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분양가 상한제 등 시장상황과 맞지 않는 규제 과감히 개혁

진현환 국토교통부 기획담당관 2014년 09월호

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최근 우리 경제는 경기 회복세가 지속되지 못하고, 특히 세월호 사고 이후 극심한 소비심리 위축과 구조적 모순에 따른 내수부진으로 경제위기 이후 다시 침체 위기에 처할지 모르는 절체절명의 상황에 처해 있다. 부동산시장 또한 지난해 말부터 다소 회복되던 흐름이 최근 시장의 불확실성 증가로 다시 위축될 위험에 놓여 있다. 정부는 현 상황을 조속히 반전시키지 못할 경우 회복하기 어려운 더 큰 위험에 빠져들 수 있다는 위기의식으로 무장하고 ‘새 경제팀의 경제정책방향’을 통해 과감한 정책대응을 발표했다. 국토교통부 또한 4.1 부동산대책 이후 추진 중인 규제완화 기조에 맞춰 추가적 규제개선과 수요확충을 통한 주택시장 회복을 위해 다양하고 적극적인 대책을 추진할 계획이다.

국민주택기금 운용규모 6조원까지 확대

우리 국민들의 경제심리 회복을 위해 가장 필요한 것이 부동산시장 정상화다. 가계자산 중 부동산 비중이 68%에 달하고 있어 부동산 가격 변동이 국민의 체감경기 수준을 좌우하고 가계소비 수준에 직접적으로 영향을 미치게 된다. 또한 주택건설 부문의 높은 고용유발 효과와 인테리어사업 등 전후방 산업효과 등을 감안하면 부동산시장이 우리 경제의 핵심 부분을 차지한다고 봐도 무방하다. 따라서 부동산시장이 활력을 되찾아야 소비심리가 회복되고 내수활성화도 가능하다고 할 수 있다.

정부는 지난해 4.1 대책을 통해 시장의 정상적 거래를 저해하는 각종 규제를 과감하게 완화하기로 결정했으며 이후 8.28 후속대책, 2.26 임대차시장 선진화 대책 등을 통해 규제완화 기조를 유지하면서 추가적인 수요확충에도 노력을 기울이고 있다. 이번에 발표된 경제정책방향에서도 동일한 정책기조를 유지하면서 궁극적으로 시장자율조정 기능에 따라 정상적인 거래를 회복할 수 있는 정책 패키지를 제시했다.

먼저, 서민생활 안정을 위해 국민주택기금의 운용규모를 6조원까지 확대한다. 구체적으로 디딤돌 대출, 공유형 모기지 등 구입자금 지원을 위해 4조9천억원을 증액하고, 임대주택 리츠 출자예산 4천억원, 공공 및 민간 부문의 임대주택 건설 활성화를 위한 지원 자금을 7천억원 증액하기로 했다. 이를 위한 기금운용계획 변경은 속도감 있게 진행해 이미 8월 11일부터 시행 중에 있다.

과감한 규제 정상화도 보다 적극적으로 시행해 조속히 가시적 성과를 거두도록 할 계획이다. 현재 시장상황과 맞지 않는 규제는 이미 그 의의를 상실한 것인 만큼 과감한 개혁이 필요하다. 대표 사례가 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제로, 과거 시장과열기에는 불가피하게 도입됐으나 현재는 정상적인 주택거래 자체를 가로막는 불합리한 규제다. 정부는 이미 관련 법률을 국회에 제출해 놓고 있으나, 아직까지 논의가 충분히 진행되지는 않고 있다. 제도개선을 위해선 국회 협조가 필수적이므로 정부 차원에서 보다 적극적으로 설명하고 이해를 구해 조속히 제도개선이 이뤄질 수 있도록 노력할 것이다.

추가적으로 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제도 합리화하기로 결정했다. 업권별·지역별로 차등 적용되고 있는 LTV·DTI 규제를 합리적으로 조정해 실수요자들의 주택구입자금 마련에 따른 금리부담을 완화하는 것이 주 내용이다. 주택담보대출을 받기 어려운 사회초년생의 내 집 마련 기회를 확대하는 등 주택구입자금 차입여건과 주택구매심리 개선으로 주택시장 정상화에 도움을 줄 것으로 기대된다.

규제 정상화와 함께 시장수요 기반을 확충하고 공급규제를 개선해 거래 활성화를 적극적으로 지원하는 것이 필요하다. 우선, 주택시장 패러다임 변화에 맞춰 정부의 정책지원 대상을 무주택자에서 서민·중산층의 교체수요까지 확대하고, 수요기반 확충을 위해 금융·세제 지원을 강화해 나갈 계획이다. 장기·저리로 지원되는 디딤돌 대출을 하반기에도 최대 6조원까지 공급하고, 지원대상도 무주택자에서 기존주택 처분을 조건으로 1주택자까지로 확대해 중산층의 주택구입 및 주거상향을 위한 주택교체를 지원할 방침이다.

1주택자도 디딤돌 대출 지원…청약통장 ‘주택청약종합저축’으로 일원화

또한 청약 예·부금 등 4가지 종류인 현행 청약통장은 입주자저축 간 기능중복 문제 및 기존 가입자의 청약대상주택 제한에 대한 불만 등을 해소하기 위해 ‘주택청약종합저축’으로 일원화하고, 소득공제 혜택을 2배로 늘려 자산형성 기능을 강화해 주택수요가 시장에서 정상적으로 확충될 수 있도록 할 계획이다. 추가적으로 현재 외국인이 일정금액 투자 시 거주 및 영주자격을 부여하는 부동산 투자이민제 활용도를 높일 방침이다. 구체적으로 부동산 투자이민제 투자대상에 인천경제자유구역 내 미분양 주택까지 포함하도록 해 외국인 투자 유치를 통한 신규수요 창출 및 지역경제 활성화에까지 기여하도록 하는 방안이다.

주택공급 부문의 규제도 변화된 시장에 맞게 정비해나갈 계획이다. 먼저, 올 하반기 주택 인허가물량은 주택수요 및 미분양물량 등을 감안해 적정 수준으로 공급할 예정이다. 2007년 9월 시장과열기에 도입된 청약가점제는 투기 우려가 거의 없는 상황에서 주택에 대한 인식이 소유 중심에서 거주 중심으로 변화하고 있어 가점제의 실효성과 가점방식의 합리성에 대한 문제 제기가 증가하고 있다. 이런 상황을 고려해 주택수에 따른 감점항목 폐지 등 제로베이스에서 재검토할 예정으로, 연구용역을 거쳐 10월까지 방안을 마련해 발표할 계획이다.

재건축·재개발 규제개선을 통한 주택정비사업 활성화도 추진한다. 시장에서 소형주택 선호가 늘어나고 가격도 상대적으로 높아짐에 따라 시장 자율적으로 공급이 증가하는 점을 감안할 때 인위적인 재건축 주택건설 규모제한 규제는 일정부분 재검토가 필요하다. 또한 재건축 안전진단 기준과 주민의사와 관계없이 공공관리제 적용을 의무화하고 있는 불합리한 제도운영도 개선하는 등 재건축 관련 규제를 추가로 완화할 방침이다. 아울러 재개발 구역 내 저소득 세입자에 대해선 주택기금에서 저리로 자금을 지원해 세입자의 실제 입주에 필요한 비용을 낮춰주고 정비사업이 활성화될 수 있는 여건을 마련할 것이다.

국토교통부는 과거 ‘대량공급 - 수요억제’ 정책의 틀에서 벗어나 ‘수요기반 확충 - 공급규제 개선’으로 주택시장을 정상화하겠다는 정책방향을 명확하게 제시한 바 있다. 이번 경제정책방향에서도 이런 기조를 유지하는 가운데 다양한 추가 방안을 제시했으며, 주택시장 성수기인 9월에 맞춰 시장회복세가 확산될 수 있도록 후속조치를 빠르게 추진할 계획이다. 지난해 말부터 모처럼 살아나기 시작한 시장회복의 모멘텀을 유지하고 부동산 시장 정상화와 내수 활성화의 선순환 구조를 형성하는 국토부의 주택시장 정상화 로드맵은 이미 정상궤도에 안착돼 진행 중인 것이다.

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