기업형 주택임대사업 육성으로 중산층 주거 혁신을 | 나라경제

KDI 경제교육·정보센터

Economic Information and Education Center

발행물

특집

기업형 주택임대사업 육성으로 중산층 주거 혁신을

진현환 국토교통부 기획담당관 2015년 02월호

특집_진현환.pdf

- 민간임대 규제는 줄이고 혜택은 늘리며 사업리스크는 분담
- 기업형 임대사업자, 이사ㆍ세탁ㆍ육아ㆍ청소 등 주거 관련 토탈서비스 제공

그동안 정부는 서민·중산층의 주거안정을 위해 공공임대주택 공급, 저리의 주택자금 융자 등 다양한 주거지원책을 추진해 왔다. 그 결과 우리 국민들의 자가보유율이 증가하고 월세가격변동률이 하락하는 등 긍정적 효과가 상당부분 나타났다. 그러나 최근 전세에서 월세로 주택임대차시장의 구조적 변화가 빠르게 진행됨에 따라 국민들의 주거비 부담은 늘어나고 있는 실정이다. 예컨대 최근 5년간 전셋값상승률은 37.3%인 반면, 근로자 소득증가율은 16.6%에 불과했다.

국민 주거부담을 완화하기 위해서는 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고의 충분한 확보가 필수적이나, 이는 여전히 부족한 수준이다. 특히 서민층이 주로 거주하는 공공임대의 경우 2006년 49만호에서 2013년 97만호로 98.0% 늘었으나, 중산층을 대상으로 하는 민간 부문의 등록 임대주택은 같은 기간 동안 84만호에서 64만호로 오히려 23.8% 감소했다.

우리나라의 버팀목인 중산층이 안정적으로 장기간 거주 가능한 등록 임대주택이 부족한 상황에서 자가보다는 임차거주를 희망하는 중산층은 상대적으로 비제도권 사적 임대시장에 더 많이 의존하게 돼, 과도한 보증금 증액이나 잦은 이사위험 등에 노출돼 있다. 게다가 이러한 주거불안이 중산층의 소비여력을 감소시켜 내수활성화의 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 제기되는 상황이다. 따라서 중산층 주거안정과 이를 통한 내수활성화 기반 마련을 위해 새로운 ‘주거혁신 방안’이 필요한 시점이다.

민간임대주택 정책 패러다임, ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편

국토교통부(이하 국토부)는 2015년 서민층을 위한 공공임대주택의 재고는 당초대로 지속적으로 늘려나가되 중산층을 위한 민간임대주택의 공급 확대를 적극 유도할 계획이다. 특히 기업형 주택임대사업을 획기적으로 육성해 민간임대정책의 새로운 전환점을 마련하고자 한다.

이는 2015년 경제정책방향의 6대 중점과제 중 하나로 앞으로 국토부는 이를 ‘중산층 주거혁신, New Stay 정책’으로 브랜딩해 새로운 개념의 주거형태로 시장에 안착시켜 나갈 계획이다. 그동안 민간이 건설하는 임대주택이라 하더라도 정부정책자금이나 택지지원을 받을 경우에는 공공임대주택으로 분류돼 임차인 자격과 초기 임대료를 제한받는 등 과도한 규제가 적용되고 있는 반면 임대사업자에 대한 인센티브는 미미하고 임대주택을 지을 땅조차 부족한 상황이었다. 이에 따라 민간임대사업의 수익률은 업계에서 요구하는 최소수익률인 5%에 크게 못 미치는 연 2~3% 수준에 그쳐 중대형 건설사 참여가 저조해 양질의 민간임대주택 공급이 부진했다.

앞으로 국토부는 민간임대사업을 활성화하기 위해 임대주택정책 틀을 전면 개편할 계획이다. 우선, 민간임대 사업자가 기금과 택지를 지원받더라도, 임대의무기간, 임대료 상승률 제한 등 꼭 필요한 규제를 제외한 현행 공공임대 규제는 전면 폐지할 계획이다. 또한 기업형 임대사업자가 이사·세탁·육아·청소 등으로 업무 영역을 확대해 주거 관련 토탈서비스 제공이 가능하도록 할 계획이다.

둘째, 택지지원도 보다 강화해 도심 내 공공부지, 개발제한구역 해제지역 등 국공유지를 우선적으로 지원하고 재개발·재건축 등 정비사업 부지, LH보유 부지 활용도 적극 지원할 계획이다. 특히 ‘기업형 임대주택 건설촉진지구(New Stay Zone)’를 도입해 개발요건 및 절차를 대폭 완화할 예정이다.

셋째, 세제지원이 확대된다. 임대사업자의 부담완화를 위해 취득세와 재산세의 감면대상과 폭을 확대하고, 토지 보유자의 임대주택 투자를 유도하기 위해 양도소득세를 감면할 계획이다. 또한 장기간 임대하는 경우 세제상의 인센티브도 늘린다.

넷째, 자금지원도 강화된다. 주택기금 융자지원 대상을 85m2 초과주택으로 확대하고 임대기간이 길수록 금리도 추가 인하할 예정이며, 기금의 출자지원도 기업형 민간임대 리츠로 단일화해 집중지원하고 기금의 출자한도액을 올릴 계획이다. 아울러 일정 조건 아래 LH에서 임대의무기간이 종료된 주택에 대해 매입을 확약하고, 임대기간 중 지분매각을 허용하는 등 기관투자자의 출구전략도 지원할 계획이다.

마지막으로 관련 인프라를 구축하고 제도개선을 추진해 나간다. 규제완화, 절차 간소화 등을 담은 ‘민간임대주택사업 육성 특별법’을 올해 상반기 중에 제정하고, 특별법 제정 전에도 하위법령을 개정해 택지·기금 등은 즉시 지원하도록 하겠다. 또한 주택임대관리업을 육성하기 위해 LH임대주택 관리업무를 2017년까지 순차적으로 민간에 개방하고, 기업형 임대사업자에게 통매각을 허용해 임대사업자가 원하는 주문형 단지 건설도 유도할 예정이다.

전월세시장 안정 통해 내수활성화 도모

향후 기업형 민간임대주택사업이 활성화됨에 따라 전세 거주자가 민간임대주택으로 유도돼 전세시장이 안정되고, 민간임대주택 재고도 증가해 임대차시장의 안정기반이 강화될 것으로 기대된다. 또한 대기업 브랜드 임대주택이 출시되면 중산층은 전세주택 외에 양질의 월세주택에 거주할 수 있게 돼 중산층의 주거선택 폭도 확대될 전망이다. 마지막으로 전월세시장 안정으로 주거부담이 완화되면 중산층의 소비여력이 확대돼 내수활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

목록보기