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소규모 임대사업자에 대한 지원 확대로 장기보유자 육성해야

이상영 명지대 부동산학과 교수 2015년 03월호

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-국민주택기금은 사업 초기 마중물 기능하고, 시장의 자생적 성장 이뤄지도록 유도해야
-임대의무기간, 예상 임대료 수준 등 조건 실현하려면 장기계약제도 개편, 보증금 인하 방안 필수

기존 우리나라 주택정책에서 핵심은 내 집 마련이며 저소득층을 위한 임대주택은 공공임대가 중심이었다. 그런데 최근 주택가격이 하락, 정체되면서 내 집 마련에 대한 수요가 감소하기 시작했고 전세임대 수요가 급증한 결과 중산층이 주로 이용하던 전세가격이 폭등하기에 이르렀다. 이에 따라 중산층의 주거안정이 심각하게 위협받는 상황이 발생했다.

이러한 상황 변화에 대응하기 위해 정부가 내놓은 정책이 기업형 임대주택 공급을 위한 뉴스테이(New Stay) 정책이다. 뉴스테이 정책은 중산층을 대상으로 저렴하고 주거서비스 수준이 높은 민간임대주택을 공급하는 것을 목표로 한다. 따라서 정책의 핵심 부분은 민간에 의한 8년 이상의 장기 임대주택을 공급하는 것이다. 이를 위해 임대사업에 대한 각종 규제를 최소화하고 저렴한 택지공급, 세제지원 등을 최대화해 적정수익률을 보장하고자 한다. 수익성 제고를 위해 8년의 임대기간과 연간 임대료상승률(5%) 제한을 제외한 규제는 모두 철폐됐다.

토지 장기임대 등 저렴한 부지 조달 방안 발굴 필요

지원 내용 중 사업 참여자들이 가장 관심을 갖는 부분은 정부가 제공할 대상 부지의 위치와 가격이다. 현재 다양한 부지가 검토되고 있지만 임대수요가 풍부한 저렴한 부지는 대단히 한정적이고 가격도 만만치 않다. 따라서 제도적으로 토지를 저렴하게 조달할 수 있는 방안들이 더 발굴돼야 한다. 예컨대 토지의 장기임대를 활성화할 필요가 있다. 이를 위해서는 토지를 제공하는 지주들의 적극적 참여가 필수적인만큼 토지 공급자들의 재산세나 상속증여세 등의 대폭적인 감면 등의 혜택이 부여돼야 한다.

자금지원과 관련해서는 국민주택기금에 의한 자금지원이 핵심이다. 주택기금은 기존 민간 임대사업에는 지원되지 않았다. 그러므로 이번 정책에서 임대사업자가 수익성을 제고하는 데 중요한 역할을 할 수 있다. 임대리츠의 경우도 국민주택기금이 보통주와 대출로 투입되기 때문에 역시 기금이 중요한 역할을 하게 된다.

그렇지만 이처럼 기금에 지나치게 의존하는 사업구조는 장기적으로 바람직하지 않다. 왜냐하면 사업자들이 수익성이나 금융혁신보다는 공공의 기금에만 의존해 사업을 하려는 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 이로 인해 이들 임대사업이 정상적인 임대주택으로서의 시장성을 상실할 수 있다. 국민주택기금은 사업을 초기에 일으키는 마중물로서 기능하고, 이후에는 시장이 스스로 성장할 수 있게 해야 할 것이다. 이러한 측면에서 임대의무기간 종료 후 LH의 매입 확약도 바람직하지 않다.

장기보유를 지원하기 위한 장기보유특별공제나 취득세 면제, 소득세·법인세·양도소득세 감면 등 세제지원은 유인책으로 중요하다. 그렇지만 기업형 임대사업에만 혜택을 부여하는 것보다는 이를 확대해서 개인임대인에 대해서도 세제지원을 확대해야 한다. 특히 개인임대인의 상속증여세 감면은 일본에서 주택임대사업을 활성화하는 가장 큰 유인이었다는 점에서 적극적으로 고려할 필요가 있다.

현재 정부가 구상하고 있는 뉴스테이 정책에서 임대사업자의 유형은 건설위탁형·매입위탁형·리츠형의 세 가지다. 이러한 유형에 해당되는 회사형태는 건설회사, 매입임대사업자, 임대리츠다. 그리고 이들로부터 임대주택 관리를 위탁받는 주택임대관리회사 등이 있다.

이들 참여자들에게 사업적으로 민감한 사항은 8년이라는 임대기간이다. 왜냐하면 우리나라 임대사업자들은 장기보다는 단기 임대 후 매매차익을 올리기 때문이다. 기존 10년 공공임대의 경우도 5년이면 분양 전환되고, 이전 준공공임대에서도 10년이라는 임대기간이 사업 참여의 가장 큰 장애물이었다.

임대리츠나 매입임대사업자의 경우는 유인책의 수준에 따라 장기임대인으로 유도하는 것이 가능할 수 있다. 그런데 건설회사는 사정이 다르다. 건설회사는 주택을 건설해 매각수익을 올리는 것이 기본적인 사업 목적이다. 따라서 건설회사가 장기보유하게 하려면 파격적 혜택을 부여해야 한다.

그렇더라도 건설회사는 수혜기간이 지나면 임대사업에서 철수할 가능성이 높다. 즉 건설회사는 중간참여자적 성격이 더 강하다. 따라서 뉴스테이 정책의 후속 보완책으로 건설회사가 임대주택을 매각한 이후 최종 보유할 임대인을 육성하는 방안을 마련해야 한다.

결국 건설회사보다는 임대리츠, 매입임대사업자, 주택임대관리회사가 장기적인 임대주택 공급자로 안정성이 높다는 점에서 이들을 육성하는 방안을 강구해야 한다. 이러한 맥락에서 현재 건설임대 300호 이상, 매입임대 100호 이상으로 정책지원 규모를 제한하기보다는 그 이하의 사업자에게도 각종 혜택을 부여하는 것이 바람직하다. 또한 도심 내 소규모 택지에 임대주택을 공급할 필요가 크다는 점에서도 소규모의 다양한 임대사업자 육성 방안이 제시돼야 한다.

보증금을 보증보험으로 대체하는 등 보증금 인하 방안 추진돼야

이번 정책을 통해 정부는 중산층에 새로운 주거선택권을 부여할 수 있다고 보고 있다. 즉 임차인들은 2년마다의 보증금 인상, 퇴거 위험에서 벗어나 8년 이상 저렴하고 질 좋은 뉴스테이 임대주택에 거주할 수 있다는 것이다. 현재 정책안에서 예시하고 있는 임대료 수준은 40만원 중반(지방)∼80만원(서울)이다. 보증금은 여기에 100∼150배 정도다.
그렇지만 이러한 임대조건을 실현하기 위해서는 정책적으로 해결해야 할 문제들이 있다. 우선 현행 「임대차보호법」 상 임대차계약은 2년이 기본이고, 8년을 보장하기 위해서는 장기계약 갱신권을 보장해야 한다. 그렇지만 이는 보장된 권리가 아니고 향후 그 방안이 마련돼야 할 사안이다.

둘째, 임대료가 40∼80만원이 되려면 보증금을 5천만원∼1억원까지는 마련해야 하는데 결코 만만한 금액이 아니다. 따라서 보증금을 낮추는 방안이 마련될 필요가 있다. 이렇게 하려면 보증금을 보증보험으로 대체하고 공공기관이 제공하는 저렴한 보증보험상품을 활용할 필요가 있다. 이렇게 보증보험을 이용해 주거비 부담을 낮추고 선진국형 월세제도를 정착시키는 정책을 적극 추진할 필요가 있다.

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