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佛·日, 세제지원·임대보증제도 통해 민간임대주택사업의 성장기반 마련

김지은 주택산업연구원 책임연구원 2015년 03월호

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-프랑스, 1984년 최초의 민간임대주택 건설장려 정책인 ‘메에느리법’ 도입, 임대주택 건설자에 세제혜택 부여
-일본, 1990년대 초 버블 붕괴 후 서브리스(sub-lease) 사업 발전하면서 종합부동산회사, 주택전문건설회사 성숙

최근 주택시장 패러다임 변화는 저금리로 인한 전세 감소와 월세전환 가속화라는 형태로 나타나면서 가계를 압박하고 비자발적인 주거이동의 원인이 되고 있다. 이처럼 주거불안 문제가 심화되고 있는 가운데 현재 임차가구의 약 81%가 비공식 전월세시장에 의존하고 있는 상황이다. 정책당국은 개인 임대사업자를 제도권 내로 진입시키기 위해 임대인에게 취득세·재산세·양도소득세·종합부동산세·소득세·법인세 감면, 소득세의 세액감면, 비용공제, 네거티브 기어링(negative gearing; 부동산 투자로 발생한 손실에 대해 정부가 소득에서 감면해주는 제도) 등 해외 선진국에서 사용하는 대부분의 세제지원 방안을 도입해 활용하고 있으나 개인 임대사업자들이 제도권 내에서 관리되고 있지 않음에 따라 이 같은 지원제도는 유인책으로 작용하지 못하고 있다.

이런 상황에서 정부는 지난 1월 13일 기업형 주택임대사업 육성, 이른바 ‘뉴스테이(New Stay)’ 정책을 발표했다. 뉴스테이는 개인 임대사업자 중심의 현 시장구도에서 기업형 임대주택사업자 육성을 통한 중산층의 주거안정을 이루기 위해 민간사업자들에게 임대사업 진출의 발판을 만들어주려는 정책적 시도다. 주거이동의 변동성을 줄여 주거 안정성을 확보하고 임대료 인상폭을 제한해 주거비 부담을 예측 가능하게 할 계획이며, 분양 중심의 사업을 진행해오던 건설업자들이 임대주택 공급에 나설 수 있도록 택지·세제·자금 등에 대한 파격적인 지원을 시도했다.

이 글에서는, 주택시장의 특징, 임차시장의 구성 및 사회·경제적 변화 등 다양한 조건들을 모두 비교하기는 쉽지 않으나, 임대주택 공급을 확대하기 위해 민간에 세제지원을 제공한 프랑스와 주택수요의 변화 및 버블 붕괴 이후 부동산산업화 과정이 나타난 일본과의 비교를 통해 뉴스테이의 향후 방향성을 살펴보고자 한다.

시공ㆍ임대ㆍ관리ㆍ중개까지 종합서비스 통한 수익구조 확보가 관건

프랑스는 임차인 보호조치 등으로 임대사업자의 시장 유인조건이 충분치 않아 임대주택 공급이 부족해지자 지난 1984년 최초의 민간임대주택 건설장려 정책인 ‘메에느리법(Mehaignerie)’을 도입해 임대주택용 주택을 건설하는 개인에게 처음으로 세제혜택을 부여했다. 지원금이나 저리대출을 통한 직접 지원이 아닌 임대주택 건설자에 대한 세제혜택을 통한 간접 지원이었다. 이후 기존 주택으로까지 세제혜택을 확대했고, 초기에는 임대기간만이 조건이었지만 이후 임대료 및 임차인의 소득조건이 추가됐다. 지가 수준에 따라 전국에 동일하게 적용됐던 임대료 및 임차인 소득조건도 2000년대에는 개별 주택마다 달라지는 등 갈수록 정교해지고 있다.

일본은 지난 1975년 생활양식의 다양화, 1인 가구 증가 등으로 원룸 맨션의 수요가 증가했고, 이 같은 다양한 수요에 맞춰 임대주택을 전문으로 취급하는 부동산사업자가 등장하기 시작했다. 이후 임대사업의 수익 안정성에 대한 인식이 확대되면서 전문 임대관리회사가 나타났고, 임대건물 전문건설업체도 탄생하게 된다. 1985년 이후에는 임대보증제도나 대량차용제도 등 공실(空室) 리스크를 경감시키는 구조를 채택함으로써 개인의 투자 환경도 개선됐다. 1990년대 초 버블 붕괴 이후에는 도심의 토지가격 하락과 저금리에 힘입어 토지임대를 통한 임대사업과 임대료의 10%를 수수료로 받고 노후주택을 임대주택으로 개발해 임차인·주택 관리까지 해주는 서브리스(sub-lease) 사업도 발전하기 시작했다. 이 과정에서 시공·임대·관리·중개 부문의 토털서비스를 제공하는 종합부동산회사, 주택전문건설회사 등이 성숙하게 된 것이다.

제도 지속성 위해 30년 장기상환 등의 지원방식 고려할 만

현재 우리의 뉴스테이 정책은 임대주택의 공급 확대를 위해 프랑스의 세제지원을 뛰어넘는 택지·금융 등 파격적인 지원을 기업에 제시함으로써 일본과 같은 부동산산업 육성의 발판 마련을 목표로 하고 있다. 이는 기업형 민간임대주택 사업의 시작과 가능성을 열었다는 데 의의가 있지만, 장기적 성장 발판을 마련해 시장에서 ‘Long Stay’ 하기 위한 노력은 계속돼야 할 것이다.

장기적인 성장 발판을 마련하기 위해서는 공급된 민간임대주택의 지속성 확보가 중요하다. 일단 지속적으로 기업형 민간임대주택이 공급돼야 하고 공급된 주택은 분양전환보다는 중장기적으로 시장에서 임대주택의 역할을 할 수 있는 지원이 우선돼야 한다. 이를 위해서는 자금지원 방식을 30년 장기상환으로 하거나, 8년보다 장기임대 시 재산세 및 소득세·법인세에 대해 추가 감면을 실시하는 것도 고려해 봐야 할 것이다. 또한 사업의 장기화를 위해선 분양수익 외에 중장기적으로 사업성을 확보할 수 있는 임대관리, 중개, 주거서비스 및 기타 운영수익이 필수적이다.

8년 동안 임대주택을 공급한 건설회사는 임대관리 및 서비스를 통한 수익창출 가능성을 확보하고, 그 노하우를 바탕으로 자회사를 설립해 임대관리 사업을 추진하거나, 그렇지 않을 경우 별도의 임대관리회사에 사업을 인계할 수 있는 정부의 브리지(bridge) 지원을 통해 부동산산업으로의 연결성을 확보하고 이를 시장에 안착시켜야 한다. 또한 정부는 기업형 임대주택의 육성을 위한 지원과 더불어 중장기적으로는 보다 정교한 임차인·임대료 관리를 바탕으로 한 임대시장의 관리능력을 확보해야 할 것이다. 물론 이 같은 정부의 관리능력 확보는 임대주택 공급이 지속적으로 이뤄질 때 가능하다는 점에서 공급물량 확보와 지속성의 문제를 먼저 해결하는 것이 중요하다. 이와 함께 현재 소규모로 임대사업을 영위하고 있는 다가구 또는 도심형 생활주택 소유자들에게 세입자·공실·시설 관리 등의 토털서비스를 제공할 수 있는 임대관리회사와의 연계를 통해 기존 임대주택 관리의 선진화도 추진돼야 한다. 그러나 여기에서 무엇보다 중요한 것은 성공적인 사례를 발굴해 사업가능성을 보여주고, 나아가 도심 재개발, 재건축 사업에서 기업형 민간임대주택의 공급·운영 가능성을 제시하는 것이라 할 수 있다.

임대주택의 공급을 통해 임차시장을 안정시키고 이를 부동산 산업으로 자리매김해 나가는 데는 오랜 시간이 필요하며 단계별 진행 및 정착이 필수적이다. 우리가 살펴본 해외사례도 30∼40년의 경험이 축적된 결과다. ‘New Stay’는 이제 시작이다. ‘Long Stay’ 하기 위한 고민이 계속돼야 한다.

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