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시장 분위기 나아질 듯…빚내서 무리한 구입은 금물

박원갑 국민은행 부동산전문위원 2013년 05월호

4.1 주택시장 정상화 종합대책_시장 반응ㆍ전망

정부가 침체된 부동산시장의 거래 활성화를 위해 대대적인 군불 때기에 나섰다. 이번 대책은 세제, 금융, 공급을 망라한 고강도 대책이어서 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장이 서서히 온기를 띨 것으로 보인다.

이번 대책에서 가장 수혜의 대상은 생애 최초로 주택을 구입하는 사람이다. 연말까지 면적에 관계없이 6억원 이하 주택을 구입하면 취득세 면제에다 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등 규제를 대폭 완화한다. 따라서 집을 처음으로 구입하는 30대, 40대 초반 등 젊은 층을 중심으로 중소형주택의 수요기반이 확대되는 효과가 예상된다. ‘1가구 1주택자가 2년 이상 보유한 주택’이라는 단서를 달긴 했지만 기존 주택에 대해 5년간 발생하는 양도차익에 대해 면제한 점은 파격적이다. 분양시장에도 긍정적 영향이 예상된다. 올해 분양예정인 21만여가구 아파트뿐 아니라 미분양 7만5천여가구 해소에도 도움을 줄 것으로 보인다.

다만 주의해야 할 점이 있다. 생애 최초로 주택을 구입하려는 사람이 취득세 면제혜택을 받으려면 연말까지 잔금을 치르거나 소유권 이전등기 신청을 해야 한다. 하지만 양도세 면제대상 주택의 경우는 연말까지 계약만 하면 된다.

한편 부동산시장에서 뜨거운 이슈였던 리모델링 시 수직증축을 허용하면서 1기 신도시 아파트시장이 꿈틀거리고 있다. 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성이 확보되는 범위 내에서 허용한다는 전제가 있지만 말이다. 리모델링 수직증축의 경우 야당에서도 크게 반대를 하지 않는 사항이라 입법에는 문제가 없을 것으로 판단된다. 다만 수직증축의 구체적 방안이 확정되지 않은 점, 리모델링은 수익보다는 주거환경 개선에 초점을 맞춰야 한다는 점을 감안해야 한다. 수직증축 허용이라는 호재만 믿고 덜컥 매입하는 것은 바람직하지 않다는 얘기다.

또 앞으로는 공공 분양주택이 줄어들어 분양을 통해 내 집 장만을 목표로 하는 수요자들은 조금 서두르는 것이 좋을 것 같다. 정부는 올해부터 2017년까지의 신규 인허가 물량을 1만가구 수준으로 관리할 예정이다. 당장 올해 분양주택의 청약물량을 당초 1만6천가구에서 8천가구로 축소한다.

정부가 철도 유휴부지 등에 앞으로 5년간 기숙사나 임대주택(행복주택)으로 20만가구를 건립키로 했기 때문에 임대주택사업자들은 여건을 잘 따져야 한다. 가뜩이나 최근 저금리에다 정부의 지원에 힘입어 도시형생활주택과 오피스텔 건립이 공급과잉 조짐을 보이고 있다. 특히 도시형생활주택은 2009년부터 지난해까지 무려 23만가구나 인허가가 났는데, 이 중 85% 정도인 19만5천여가구가 원룸형이다. 원룸형의 경우 전국 평균 입주율이 3월 현재 53.2%, 수도권은 50.5%에 불과하다. 절반 가까이가 세입자를 못 구해 텅텅 비어 있다는 얘기다. 이런 상황에서 정부가 주변 임대료의 절반 수준인 행복주택을 대거 지을 경우 파장이 예상된다. 공급과잉에다 가격경쟁력에 밀려 자칫 큰 낭패를 볼 수 있다.

이번에 생애 최초 주택구입과 양도세 면제기준 주택의 기준이 6억원으로 정해져 그 이하로 낮춰 거래하는 다운계약서가 많이 나올 것으로 점쳐진다. 집값이 올라도 5년간의 양도세가 면제돼 집을 사는 사람도 다운계약서에 부담이 없기 때문이다. 하지만 다운계약서를 쓰다 적발되면 매도자와 매수자뿐 아니라 거래를 성사시킨 중개업자도 처벌받으므로 하지 않는 것이 상책이다.

이번 대책으로 전반적으로 시장 분위기는 나아지겠지만 집값이 용수철 튀듯 급등세를 보이지는 않을 것이다. 본격 회복세를 위해선 회복을 위한 에너지를 좀 더 비축해야 한다. 사이클상의 상승 시그널보다는 시장을 짓누르고 있던 매물의 소화과정 정도로 봐야 하지 않을까 생각된다. 그래서 집을 사더라도 많은 빚을 내서 무리하게 매입하는 것은 금물이다. 본인의 구매력과 빚 상환능력 등에 더 비중을 두고 적정소비의 지혜를 발휘해야 한다.

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