행복주택·뉴스테이 2017년까지 총 30만호로 확대 | 나라경제

경제정책해설

행복주택·뉴스테이 2017년까지 총 30만호로 확대

김이탁 국토교통부 주택정책과장 2016년 06월호

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이번 대책의 핵심은 행복주택의 단순한 공급확대가 아닌 공급방식의 다각화다. 행복주택 사업의 원활하고 신속한 추진을 위해 리츠 및 매입방식을 도입하는 등 공급방식을 다각화하고 수요자 맞춤형으로 진화하는 것이다.

행복주택과 뉴스테이 등 임대주택의 인기가 나날이 높아지고 있다. 지난 4월 서울 가좌역 행복주택의 입주자를 모집한 결과, 362호 모집에 1만7,180명이 몰려 47.5:1의 경쟁률을 기록했다. 뉴스테이 역시 지난해 위례지구 입주자 모집 결과 10:1을 기록했다.

임대주택의 높은 인기는 도심 내 좋은 입지, 다양한 수요(needs)를 반영한 시설 및 주거서비스 등 과거의 임대주택과 차별화되는 특징 덕분이기도 하다. 하지만 결국은 임대주택 자체에 대한 수요 증가가 근본적인 이유라고 할 수 있으며 이는 저금리와 집값 상승기대감 저하 등 구조적 원인과 맞물려 있다.

저금리 기조가 지속되면서 우리나라 주택시장은 큰 변화를 겪고 있다. 전세가 월세로 빠르게 전환되면서 구조적 변화가 가속화되고 있다. 전월세 가격변동률은 예년에 비해 안정적인 흐름을 보이는 반면, 청년층·신혼부부·노년층과 저소득 가구 등 취약계층의 주거비 부담은 상대적으로 많이 증가하고 있다. 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공임대 및 민간임대주택에 대한 수요가 지속적으로 늘고 있는 실정이다. 그러나 2014년 기준 우리나라의 공공임대주택 재고율은 5.5%로 OECD 등 선진국(2014년 OECD 8%, 잠정치)에 비해 여전히 낮은 수준이다.

공공임대주택 공급 확대하고 유형은 다양화

박근혜정부는 역대 어느 정부보다 많은 총 53만호의 공공임대주택을 5년간 공급하는 것을 비롯해 행복주택, 주거급여제도를 도입했다. 뉴스테이 정책을 통해 중산층의 주거문화도 혁신하고 있다. 하지만 주택시장의 구조가 변하고 거주 중심의 주택문화가 자리를 잡아가면서, 계속 증가하는 임대주택에 대한 수요를 정부의 재원과 역량만으로 충족시키기에는 한계가 있다.

정부는 이러한 상황을 직시해 지난 4월 28일 ‘맞춤형 주거지원을 통한 서민과 중산층의 주거비 경감 방안’을 발표했다. 정부의 재정 부담을 줄이면서도 공공과 민간의 협력 및 역할분담을 통해 창의적이고 지속 가능한 방법으로 수요자 맞춤형 임대주택을 공급하는 것이다.

우선 정부는 행복주택·뉴스테이 공급을 30만호로 확대하고, 전세임대주택 공급도 1만호 늘리는 한편, 청년전세임대, 신혼부부 매입임대 리츠, 실버주택을 통해 청년·신혼부부·노인 등 생애주기별로 맞춤형 공급도 강화한다. 특히 임대주택이 더욱 빠르게 확충되도록 다양한 방식의 민간 참여를 유도·촉진할 계획이다. 공공임대주택 투자 주체가 재정에서 금융으로 전환되는 계기를 만드는 것이다.

행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회초년생을 위한 도심형 임대아파트로 직장과 학교 가까운 곳에 지어지는 데다 임대료도 저렴해 인기가 많다. 시행 초기의 어려움을 극복하고, 이제는 청년층 등 수요자와 지역주민, 지자체로부터 환영을 받는 새로운 공공임대주택의 모델로 발전해 나가고 있다. 2017년 중 공급을 14만호에서 15만호로 1만호 늘리고, 올해 중에는 당초 목표인 14만호의 입지를 모두 앞당겨 확정할 계획이다.

이번 대책의 핵심은 행복주택의 단순한 공급확대가 아닌 공급방식의 다각화다. 행복주택 사업의 원활하고 신속한 추진을 위해 리츠 및 매입방식을 도입하는 등 공급방식을 다각화한다. 토지를 리츠에 저렴하게 임대해 사업성이 개선되고, LH·지방공사의 부채도 줄일 수 있다. 신축주택 등을 LH, 지자체가 매입해 행복주택으로 활용해 원활한 공급도 가능할 것으로 기대된다. 또한 이번 대책을 통해 행복주택은 수요자 맞춤형으로 더욱 진화한다. 신혼부부·대학생의 라이프스타일에 특화된 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하는 행복주택 특화단지를 각각 10개소씩 조성할 것이다. 예컨대, 신혼부부 특화단지에는 어린이집·키즈카페 등 편의시설이 설치되고, 대학 인근의 대학생 특화단지에는 빌트인 가전·가구와 스터디룸 등이 설치된다.

토지지원리츠방식 도입, 집주인 리모델링 임대사업도 확대

중산층을 위한 뉴스테이는 사업부지물량을 2만호 늘려 2017년까지 총 15만호 공급을 추진한다. 올해 들어 이미 선정·발표한 3만1천호 외에 이번 대책을 통해 서울 독산동, 경기도 김포, 남양주 진건 등 노후 공업지역 및 개발제한구역에 공급촉진지구를 지정해 1만호의 뉴스테이를 공급하는 것이다. 6월에는 LH 공모사업, 정비사업 등을 통해 1만4천호를 추가 선정함으로써, 올해 목표물량 5만5천호 부지 선정을 상반기 중 앞당겨 달성할 예정이다. 아울러 새롭게 도입한 토지지원리츠방식에 의한 첫 사업도 서울 영등포구교정시설 부지를 대상으로 추진할 계획이다. 기금, LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 채권발행 등을 통해 조달한 자금으로 토지를 매입한 후 임대사업자에게 임대하는 것으로, 사업비용이 절감돼 뉴스테이 월임대료는 5~10% 인하될 것으로 기대된다. 뉴스테이 공급촉진지구 내 복합개발 가능 시설에 대한 규제도 네거티브 규제로 완화해 지구 내에서 의료·휴양시설 등의 복합개발을 허용한다. 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 행복주택과 같은 공공임대주택을 건설할 수 있도록 개선할 것이다.

무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급을 확대하고 공급방식을 다각화한다. 이사철 등 수급 불안시기에 대비하기 위해 즉시 입주 가능한 전세임대주택 공급을 1만호 늘린다. 전세임대주택의 지원단가를 호당 500만원 높여 국민들이 임대주택을 선택할 수 있는 폭이 넓어질 수 있도록 할 것이다.

생애주기별로 특화된 다양한 임대주택의 공급도 확대한다. 대학생·취업준비생 등 청년층을 위해 기존의 ‘대학생 전세임대’를 ‘청년 전세임대’로 개편해 입주 대상에 졸업 후 2년 이내 취업준비생을 포함하고 올해 공급물량도 1만호 수준까지 확대할 계획이다. 아울러 수요자인 대학생들이 쉽게 집을 물색하고 계약까지 할 수 있도록 현장지원서비스를 제공할 것이다.

신혼부부는 최장 10년 동안 큰 폭의 임대료 인상 없이 거주가 가능하게 신혼부부 매입임대를 도입한다. 주택도시기금이 리츠를 설립해 임차인의 보증금과 기금 출자·융자금으로 기존 주택을 매입한 후, 신혼부부에게 인근 시세의 80% 내외 수준으로 공급하는 것이다.

집주인 리모델링 임대사업도 확대된다. 기존의 집주인 리모델링 임대주택 방식 외에 개인이 기존 주택을 매입한 후 LH에 위탁해 저소득층에게 임대토록 하는 ‘집주인 매입임대주택’을 도입하는 것이다. 해당 주택의 임차인은 주변 시세의 80% 수준으로 저렴한 임대료를 내고 거주할 수 있는 대신, 집주인은 낮은 금리로 기금을 지원받을 뿐 아니라 공실이나 임대료 체납의 부담으로부터 벗어날 수 있게 되는 장점이 있다.

이번 4.28 정책은 물량확대를 목표로 규격화된 주택을 양산하던 공급방식에서 벗어나 공공과 민간의 역할분담으로 수요자 맞춤형 공급을 하는 것으로 패러다임을 전환하는 데 의미가 있다. 정부는 이처럼 공공지원을 통해 저소득층에게 저렴하게 임대되는 민간임대주택을 기존의 공공임대주택과 함께 ‘공공지원주택’으로 재정의해 공공지원주택 재고율을 2022년까지 OECD 수준인 8%로 늘리고, 2030년에는 10%로 확대할 계획이다. 서민·중산층의 주거 걱정을 선진국 수준으로 덜고자 최선의 노력을 다해나갈 것이다.

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