공공과 민간의 윈윈 모델, 집주인 매입 임대주택 사업 | 나라경제

경제정책해설

공공과 민간의 윈윈 모델, 집주인 매입 임대주택 사업

강태석 국토교통부 주택정비과장 2016년 08월호

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집주인 매입 임대주택 사업은 공공과 민간 모두 윈윈 할 수 있는 공공지원주택의 새로운 모델이다. 최근 기준금리가 1.25%까지 떨어지는 등 지속적인 저금리 추세에서 새로운 투자처를 찾는 민간에게는 안정적인 수익을 보장하고, 해당 자금을 복지안전망에 투입함으로써 저렴한 임대주택을 확보할 수 있다.

최근 임대주택 시장이 월세 중심으로 전환되고 있다. 전월세 거래량에서 보증부월세가 차지하는 비중은 44.2%로 나타나 2011년 대비 11.2%p 증가했다. 재고주택 기준으로 보면 이러한 변화의 조짐은 확연히 나타나는데, 불과 5년 전인 2010년만 해도 50%에 미치지 못했던 월세 비중은 2014년 현재 55%에 이르고 있다. 이러한 변화의 원인은 먼저 주거 개념이 소유에서 거주로 전환하고 있는 점에서 찾아볼 수 있다. 2014년 주거실태조사 결과에 따르면 주택을 소유의 대상으로 보는 비율은 79.1%로 나타나 2012년 조사보다 4%p 정도 낮아진 것으로 나타났으며, 특히 젊은 층일수록 자가소유에 대한 인식이 떨어졌다. 이와 함께 경제여건 변화도 월세 증가 추세와 관련이 있다. 저금리 기조 확산으로 임대주택 공급자들의 사용수익(운영수익) 선호, 불확실성 증가에 따른 부동산 신규 투자 유인 감소 등은 전세보다는 월세주택의 공급을 촉진하고 있다. 결국 주택에 대한 인식 변화와 경제구조 변화로 월세 중심의 임대주택 시장 형성은 피해갈 수 없는 시장의 ‘기조’가 될 것으로 보인다.

시세보다 낮은 임대료로 장기임대주택 공급

정부는 그간 이러한 시장 변화에 발맞춰 월세 임차인 지원을 위한 노력을 아끼지 않았다. 저렴한 공공임대주택의 경우 연 11~12만호를 공급해 역대 정부 중 최고 수준인 약 53만호를 공급할 예정이다. 청년층을 위한 행복주택과 노년층을 위한 공공실버주택도 공급했다. 또한 저소득층의 임차료 지원을 위해 주거급여 대상가구 기준을 중위소득의 33%에서 43%까지로 확대하고, 평균 지원금액도 9만원에서 11만원으로 상향했다. 동시에 중산층 주거안정을 위한 기업형 임대주택 사업의 정착을 위해 2017년까지 기업형 임대주택 13만호 공급을 위한 사업부지도 확보할 계획이다. 그러나 정부의 이와 같은 노력에도 불구하고 저소득층, 청년층, 노년층 등 주거 취약계층에 대한 맞춤형 임대주택 공급은 부족하다. 또한 2분위 이하 무주택가구 184만가구 중 51만6천가구가 아직 주거비에 대한 지원을 받지 못하고 있다. 이런 맥락에서 정부는 지난 4월 28일 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’을 통해 서민·중산층을 위한 행복주택과 뉴스테이 공급 물량을 확대하고, 공공임대주택의 유형을 다양화해 저소득층, 청년층 및 노년층을 위한 맞춤형 주거를 제공할 계획을 밝혔다. 특히 수혜자 중심의 임대주택을 도심 내 적소에 공급하기 위해 ‘공공지원주택’을 개념화했다. 공공지원주택이란 소유·관리 주체와 관계없이 국가의 자금지원 및 세제감면 등을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급되는 장기임대주택이다. 즉 민간이 도심 내 주택을 시세보다 저렴한 임대주택으로 공급하는 동시에 공공지원을 통해 일정수준의 투자수익을 얻게 한다는 전략이다. 만약, 저렴한 임대주택에 대한 민간투자의 수익이 보장된다면, 그간 정부 주도의 임대주택이 고민하던 재정적 부담 문제와 임대주택의 적소공급 문제를 해결할 수 있다는 것이 핵심이다. ‘집주인 매입 임대주택 사업’은 이러한 공공지원주택의 대표적 사업으로 발표됐다.

‘집주인 매입 임대주택 사업’은 간단히 말해 민간이 저렴한 임대주택, 시세 80% 수준의 임대주택을 도심 내에서 공급하도록 유도하는 것으로 민간이 저렴한 임대주택을 공급하는 대신 정부는 매입자금의 최대 80%까지 지원해주면서 일정 수준의 수익을 보장해준다. 정부가 보장해주는 수익의 수준은 시장에서 제공되는 다양한 투자 상품과 경쟁할 수 있을 정도의 수준이 돼야 한다. 다만, 저렴한 임대주택을 공급해야 하므로 근본적으로 높은 수익을 보장할 수는 없다. 대신 정부는 수익의 변동성을 없애고 확정수익을 지급한다. 즉, 본 사업은 낮은 위험？중위 수준의 수익을 보장하기 위한 사업으로 설계돼 시장의 다양한 투자 상품과 경쟁하도록 했다. 한편, 민간이 지급받는 확정수익은 시세의 80% 수준에서 결정되도록 돼 있는 만큼, 일정 수준 이상의 수익을 원하는 민간은 도심 주요 입지의 물건, 운영수익이 높은 주택을 매입대상으로 선정해 자신의 이익을 극대화할 것이다. 결국 정부는 안정적인 중위 수준의 확정수익을 원하는 민간의 수요를 통해 도심 내 주요입지에 시세 80% 수준의 임대주택을 공급하려는 목적을 달성할 수 있게 된다.

집주인은 집값의 20%만 있으면 매월 확정수익 받아

‘집주인 매입 임대주택 사업’은 크게 임대주택 취득 지원과정, 임대위탁관리 과정으로 이뤄져 있다. 임대주택 취득 지원과정은 주택을 매수해 임대주택으로 공급하려는 민간(이하 집주인)의 매입비용을 지원하는 과정이다. 매입비용 지원은 주택도시기금 융자와 LH 보증금 선지급을 통해 진행된다. 주택도시기금 융자는 연 1.5% 금리로 매입비용의 50%까지 지원되며, 한도는 다세대 등 85㎡ 이하인 공동주택 1호당 8천만원, 다가구 1호당 4억원이다. 한편, LH는 집주인과 보증부 월세 계약을 체결하는 방법으로 확정수익을 매달 지급하게 되며, 이때 지급하는 보증금을 매입비용에 충당할 수 있게끔 한다. 지급하는 보증금 규모는 주택도시기금 융자액의 60%까지 설정해 주택도시기금의 융자가 매입비용의 50%까지 이뤄지면 LH의 보증금은 매입비용의 30%까지 지급된다. 따라서 집주인이 매입하고자 하는 주택이 감정평가 기준 1억6천만원 이하인 공동주택인 경우에는 최대 80%까지 매입비용 지원을 받게 된다. 다만 감정평가 결과, 1억6천만원을 초과하면, 나머지 금액은 집주인의 자부담 분으로 들어가게 된다.

집주인이 주택도시기금 및 LH의 보증금 선지급을 통해 주택을 취득하게 되면 LH와 임대관리 위탁계약을 체결하게 된다. 앞서 말한 것처럼 LH는 집주인과 임대차계약을 체결하는 방법으로 임대관리를 위탁받게 되는데, 이는 자기관리형 주택임대관리의 한 유형으로 볼 수 있다. 즉 집주인의 임차인은 LH가 되므로 공실이 나도 LH는 집주인에게 임대료를 지급해야 한다. 이 경우, LH와 집주인과 체결할 임대차계약의 보증금 및 월세 수준의 결정이 문제된다. LH는 보증부 월세의 수준을 결정하기 위해 주택취득 당시 집주인이 원하는 보증금 수준을 듣고 이에 따라 해당 물건지의 전환이율과 보증금비율을 반영해 보증금과 월세를 조정한다. 이를 통해 도출된 월세에서 집주인의 기금융자이자 또는 원금 상환분, LH임대관리 수수료(월세의 5%) 등을 공제하고, 집주인과 계약을 체결할 확정수익을 결정한다. 시뮬레이션 결과, 위에서 설명한 방법으로 사업을 진행하는 경우 집주인은 세후 5% 정도의 수익률을 달성할 수 있는 것으로 나타났다.

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