선정 지역은 소유권이전 등기 시까지 전매를 금지하거나 전매제한기간을 현재보다 1년씩 연장해 과도한 투자수요의 유입을 차단한다. 또한 세대주가 아닌 자, 2주택 이상을 소유한 세대, 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대 등에 대해선 청약 1순위 자격을 제한한다.
정부 주택정책의 기본적인 목표는 ‘서민·중산층 주거안정과 주택시장의 안정적 관리’다. 이에 정부는 서민·중산층의 주거안정 및 주거비 경감을 위해 역대 어느 정부보다 많은 총 54만호의 공공임대주택을 공급하고 있으며 행복주택·뉴스테이, 주거급여제도 도입 등을 추진하고 있다. 또한 2013년 주택경기 위축에 따른 하우스푸어, 렌트푸어 등의 문제 해결을 위해 불합리한 규제와 세제를 과감하게 개선하고 금융지원을 확대했다. 그 결과 2015년 주택거래량은 119만4천건으로 통계 집계 이후 최대치를 기록하는 등 주택시장의 활력이 되살아나고 있다. 그러나 최근 저금리, 유동자금 증가 등에 따라 청약시장에 대한 관심이 나날이 높아지면서 일부 지역은 국지적인 불안 양상이 나타나고 있다. 안전한 투자처로서의 매력, 신규 주택에 대한 선호 지속, 분양권 전매차익 기대 등에 따라 서울 재건축 시장 및 지방 일부지역 등은 청약경쟁률이 100:1을 상회할 정도로 과열양상을 보이고 있다.
과도한 단기 투자수요 유입 차단 강화
단기 전매차익을 기대하는 투자수요의 유입은 실수요자의 청약당첨을 힘들게 한다. 신혼부부, 사회초년생, 무주택 가구 등 우리나라는 아직도 내 집 마련을 원하는 서민들이 많이 있어 청약통장 1순위 가입자가 1,300만명에 이를 정도로 신규주택에 대한 청약수요가 많다. 이들이 내 집 마련을 할 수 있도록 실수요자에 대한 청약당첨 기회가 폭넓게 보장돼야 하지만 청약시장에 시세차익을 노린 과도한 투자수요의 유입은 실수요자의 당첨기회를 줄이는 부작용을 낳고 있다. 여기에 청약시장의 국지적 과열로 인한 서울 재건축 예정단지의 가격상승은 우리나라의 저성장·저물가 등 경제상황과 향후 금리인상 가능성, 2017년 이후 입주물량 증가, 거시경제 불확실성 등 주택경기의 조정 가능성이 높아지고 있는 전반적인 상황과 달리 오버슈팅의 발생으로 이어지게 된다.
이에 정부는 일부 청약시장의 과열과 집값 불안지역에 대한 선별적·단계적 대응을 통해 주택시장을 실수요자 중심으로 강화함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하고 튼튼한 기초를 세우고자 ‘11.3 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했다. 특히 전국적인 주택시장은 안정적인 반면, 일부지역에서 과열이 발생하고 있음을 고려해 이번 대책은 지역 주택시장에 대한 정밀한 분석을 통해 이상 과열이 발생하고 있는 지역을 선별해 맞춤형으로 처방을 내리고자 했다.
또한 디딤돌 대출 등 실수요자를 위한 정책 모기지를 지속 공급하고, 주택시장의 투명성 제고를 위해 정비사업 제도개선, 주택시장 질서 확립을 위한 점검강화 등의 내용도 같이 포함했다.
우선 국지적인 시장 과열을 완화하고 실수요자의 당첨 기회가 확대되도록 청약 과열이 발생했거나 앞으로 우려되는 지역을 선별해 맞춤형으로 청약제도를 조정한다. 청약경쟁률, 주택가격 상승률, 주택보급률 등 주택시장 지표를 토대로 서울, 경기·부산지역 일부, 세종 등을 선정했으며 선정된 지역(<표>참조)에 대해선 전매제한, 청약 1순위 자격, 재당첨 제한 등을 강화한다.
이들 지역에 대해선 소유권이전 등기 시까지 전매를 금지하거나 전매제한기간을 현재보다 1년씩 연장해 과도한 투자수요의 유입을 차단한다. 또한 세대주가 아닌 자, 2주택 이상을 소유한 세대, 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대 등에 대해선 청약 1순위 자격을 제한하고, 이번에 선정된 지역 등에서 청약당첨이 된 적이 있었던 세대의 구성원은 앞으로 최대 5년간 재당첨 자체를 제한해 실수요자의 당첨 기회를 높이고자 한다. 특히 민간택지 중 청약수요가 많고 청약경쟁률이 높은 서울의 강남·서초·송파·강동구, 경기 과천시와 공공택지 중 하남·동탄·남양주·고양·세종 등의 신도시는 전매제한기간을 소유권이전 등기 시로 연장해 실수요자 중심의 주택시장을 형성코자 한다.
디딤돌 대출 등 차질 없이 공급, 정비사업은 투명하게
선별된 지역에 대한 단기 투자수요 관리방안도 마련해 적은 자기 자본으로 시세차익을 얻기 위해 분양받으려는 과도한 단기 투자목적의 청약신청을 최소화하고자 한다. 첫째, 중도금 대출보증 발급 요건을 강화해 분양가격의 10% 이상을 계약금으로 납부해야만 주택도시보증공사와 주택금융공사에서 공급하는 중도금 대출보증을 받을 수 있도록 한다. 둘째, 선정지역은 2순위 청약신청을 할때에도 청약통장을 사용하도록 해 2순위 청약신청도 신중하게 하도록 유도한다. 셋째, 선정지역은 청약일정을 분리해 1일 차에는 1순위 중 당해지역 거주자만, 2일 차에는 1순위 중 기타지역 거주자가 청약신청하도록 해 당해지역에서 1순위 청약이 마감될 경우, 당첨 가능성이 없는 기타지역은 청약접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하고자 한다. 마지막으로, 2017년부터 예정된 청약가점제 지자체 자율시행을 유보해 무주택자 등 실수요자의 당첨기회를 확대할 계획이다.
실수요자를 위한 금융지원 내용도 포함됐다. 디딤돌 대출 등 정책 모기지 상품을 차질 없이 공급하고, 최근 은행권의 중도금 대출심사 강화로 중도금을 마련하는 데 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양주택의 중도금 납부시기는 5개월 유예하며, 중도금 비율도 낮춰 이자부담을 줄여 수분양자를 지원한다.
끝으로, 주택시장의 투명성 제고를 위해 정비사업 제도개선 및 청약시장 불법행위 점검강화 내용은 다음과 같다. 그동안 재건축·재개발 투명성 강화를 위해 제도개선을 지속적으로 추진해 왔으나 투명한 정보공개 부족, 감시시스템 미흡 등 여전히 개선이 필요한 상황이다. 이에 따라 앞으로는 재건축·재개발과 관련된 모든 용역은 일반경쟁원칙을 통해 선정되도록 하고, 지자체장은 조합별 모든 용역비 정보를 매년 공개하도록 한다. 또한 금품·향응 제공에 대해 자진 신고한 자에 대한 처벌을 감면할 수 있도록 특례를 도입하고 서울시, 한국감정원 등 관계기관과 합동 점검반을 구성해 재건축·재개발 조합이 적법하게 운영되고 있는지에 대해 집중점검을 실시함으로써 재건축·재개발 사업에 대한 내·외부 감시도 강화한다. 실수요자에 대한 지원 및 보호를 위해 청약시장에 대한 집중 점검을 상시화하고 불법행위에 대한 처벌강화 등을 통해 청약시장 불법행위를 근절할 것이다.
정부는 국지적인 과열을 완화하고, 실수요자를 위한 주택시장이 형성될 수 있도록 최선의 노력을 다해나갈 계획이다. 대책의 효과가 이른 시일 내에 가시화될 수 있도록 강화된 전매제한제도는 11월 3일부터, 재당첨·1순위 제한 등은 11월 15일부터 시행해 속도감 있게 후속조치를 추진하고 있다. 또한 이번 대책에 따른 주택시장 영향을 면밀히 모니터링해 한 번의 대책으로 끝나는 것이 아니라 단계적인 대응방안을 강구해 나갈 계획이다.