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경제정책해설

LH·SH도 재개발사업 참여한다
이명섭 국토교통부 주택정책과장 2020년 06월호


정부는 지난 5월 6일 수도권의 좋은 입지에 양질의 주택을 충분히 공급하기 위한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표했다. 이를 통해 2023년 이후에도 수도권에 매년 25만호 이상의 주택이 공급되는 등 안정적·지속적으로 실수요를 넘어서는 신규 주택이 주인을 찾을 전망이다.
최근 3년간(2017~2019년) 수도권에는 과거(2013~2016년) 공급물량의 1.4배에 달하는 연평균 29만2천호의 주택이 공급됐다. 향후 3년간(2020~2022년)에도 연평균 22만4천호의 주택공급이 전망되며, 특히 사람들이 선호하는 아파트 공급량이 16만1천호로 예년 수준을 10% 이상 웃돌 예정이다.
다만 최근 코로나19 확산과 글로벌 경기침체 영향으로 신규주택 인허가·착공 물량이 줄어들면서 2023년 이후 주택공급이 위축될 수 있다는 우려가 있었다. 또한 주택공급 부지 확보가 어려운 서울 도심은 유휴부지나 재개발지역의 효율적인 활용을 통해 실수요자에게 양질의 주택을 공급할 필요성도 제기됐다. 이에 2023년 이후에도 안정적이고 지속적으로 수도권에 주택이 공급될 수 있도록 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’이 마련됐다.

준공업지역 내 공장이전 부지에 앵커산업시설(주거+산업) 조성
서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 진행 중이다. 그러나 일부 재개발지역은 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요함에도 사업성 부족 또는 조합원 간 갈등으로 오랫동안 정비가 이뤄지지 못했다. 이에 정부와 서울시는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재개발사업에 참여해 사업의 속도를 높이는 방식을 도입한다.
먼저, 공공이 참여하는 재개발사업장에서 조합원 물량을 제외하고 일반에 공급되는 물량 중 50% 이상을 공적임대주택으로 공급하면 ‘주택공급활성화지구’로 지정한다. 주택공급활성화지구로 지정되면 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 분양가상한제 적용 예외 등 각종 규제를 완화해 사업성을 높일 수 있다. 정부와 지자체는 신속한 인허가와 사업관리로 착공까지 소요되는 기간을 기존 10년 이상에서 5년 이하로 단축시키고, 총사업비의 최대 50%에 대해 주택도시기금을 통한 연 1.8%의 저리융자를 제공한다.
아울러 공공이 참여하는 정비사업은 조합원, 세입자, 상인 등 관계자들이 모두 상생할 수 있도록 진행한다. 모든 조합원에게 보증금의 70% 한도로 이주비를 융자해주고, 분담금을 내기 어려운 저소득층 조합원의 경우에는 공공기관에서 분담금을 대납하는 대신 10년간 주택을 공유한다. 10년이 지나면 집주인이 해당 주택을 매입하거나 처분할 수 있다. 또한 재개발지역 내 세입자에게는 재개발로 건설되는 공공임대주택의 입주자격을 부여한다. 영세상인을 위해선 재개발지역 인근에 공공임대 상가 등 대체 영업지를 조성해 생계를 지속 유지할 수 있도록 할 예정이다.
도심 내 주택공급을 위해서는 부지 확보가 필수적이나, 서울을 비롯한 수도권 도심지역은 이미 개발돼 있는 지역이 대부분이어서 대규모 부지 확보에 어려움이 있다. 이에 정부는 개발된 지역 내 유휴부지 등을 정비하고 재활용해 주택공급을 늘리려고 한다.
먼저, 서울 전체 면적의 3.3%에 달하는 준공업지역을 정비한다. 준공업지역은 경공업 또는 환경오염이 적은 공장과 주거·상업·업무 시설 등이 함께 건설되는 지역이다. 그러나 공장이 이전하거나 산업시설이 크게 노후화되면서 유휴부지로 방치되는 일이 늘었고, 공장과 주거지역이 혼재하면서 주거여건도 악화됐다. 정부는 민관합동 공모사업을 통해 준공업지역 내 공장이전 부지에 주택과 산업시설이 복합된 앵커산업시설을 조성한다. 한시적으로 산업부지 확보 의무비율을 50%에서 40%로 하향해 더 많은 주택을 공급할 수 있도록 했다.
둘째, 도심 내 공실이 많은 오피스와 상가를 주거공간으로 전환할 수 있도록 규제를 완화한다. 서울 도심 오피스 공실률은 2019년 3분기 기준 12.9%에 달하며, 앞으로도 온라인쇼핑 활성화 등으로 상가 공실이 지속 증가할 전망이다. 이에 따라 공공기관이 입지가 우수한 도심 내 공실 오피스·상가 등을 적극 매입해 1인용 장기공공임대로 전환한다. 주거공간으로 전환 시 가장 문제가 되는 주차장은 1인용 주거의 임차인 자격을 차량 미소유자로 제한하는 대신, 추가 주차장 설치는 면제한다. 이렇게 공급되는 1인용 공공임대주택에는 청년·사회초년생 등 입주계층에 맞는 생활SOC와 각종 편의시설 등을 함께 공급할 예정이다.
마지막으로, 국·공유지 또는 공공기관 부지 활용, 공공시설 복합개발, 사유지 개발 시 공공기여 등을 통해 도심 내 주택공급이 가능한 부지를 추가로 확보한다. 대표적으로 용산역 인근에 철도정비창 이전 부지를 활용해 8천호의 신규 주택을 공급한다. 이 외에도 노후화된 주민센터를 복합 개발해 상층부에 행복주택 등 공공임대주택을 함께 공급하는 사업도 활발히 추진한다.

일부 신도시·공공택지에 사전청약제 실시
정부는 2018년 9월 주택시장 안정을 위해 수도권에 30만호를 신규 공급하는 계획을 발표했고, 이후 3차에 걸쳐 주택공급을 위한 신규택지 추진계획을 마련했다. 30만호 중 21만호에 대해서는 지구 지정이 완료되는 등 계획이 차질 없이 추진되고 있다.
특히 일부 신도시와 공공택지에서는 ‘사전청약제’를 실시한다. 사전청약제는 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 사전청약을 신청받는 제도로, 사전청약 당첨자는 본청약 시까지 요건을 갖춘 경우 100% 당첨이 보장된다. 사전청약자가 본청약까지 대기하는 시간을 최소화하기 위해 지구계획, 토지보상 등 일정 절차가 완료된 곳에 우선적으로 적용되며, 2021년 사전청약 물량은 9천호에 달할 예정이다. 주거복지로드맵, 수도권 30만호 공급계획 등에 반영된 수도권 공공택지에서 올해 이후 공급되는 아파트 물량은 총 77만호에 달한다. 이 중 50% 이상이 2023년까지 입주자를 모집한다. 이 같은 대규모 주택공급으로 주택시장도 장기적인 안정을 이루고, 실수요자의 내 집 마련 부담도 덜 수 있을 것으로 보인다.
정부는 이번 주택공급 확대방안을 차질 없이 이행해 장기적으로 안정적인 주택공급이 이어질 수 있도록 노력하고, 규제의 빈틈을 노린 투기수요 유입을 차단해 실수요자 중심의 공정한 주택시장이 자리 잡을 수 있도록 최선을 다할 것이다.
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