민간자본 활용해 공공임대주택 연 11만호 짓는다 | 나라경제

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경제정책해설

민간자본 활용해 공공임대주택 연 11만호 짓는다

김기용 국토교통부 주택정책과 서기관 2014년 02월호

경제정책해설_김기용.pdf

> 제2차 장기주택종합계획(2013~2022년) 추진

국토교통부는 관계기관 의견수렴 및 주택정책심의위원회(위원장 국토교통부 장관) 심의·의결을 거쳐 제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획(이하 2차 장기계획)을 확정·발표했다. 이번 2차 장기계획에서는 주거실태와 인구·가구 구조, 사회·경제 여건, 도시공간 이용방식, 주거문화 변화 등 주택시장 여건 변화를 분석하고 이러한 시장여건을 반영한 5가지 중장기 정책방향 및 과제를 제시했다.

최근 주택시장은 실수요·임대 중심으로의 구조적 전환기에 놓여 있으며 향후 10년간 이러한 구조적 전환은 심화될 것으로 예측된다. 먼저 주택수요를 구성하는 인구·가구수는 증가속도가 둔화되고 1~2인가구의 비중이 크게 증가할 것으로 보인다. 아울러 인구 고령화가 진행되면서 고령가구의 비중도 늘어날 것으로 예상된다. 사회·경제적으로도 과거와 같은 고도 경제성장 시기를 지나 안정성장 시대로 진입하고 핵심 소비계층 감소 및 가계부채 증가 등으로 주택구매력은 감소할 것으로 전망된다. 도시공간 이용방식을 보면 도시화율이 정체되는 한편, 도심 선호 증가와 함께 재고주택 관리에 대한 중요성이 대두될 것이다. 주거문화도 친환경 및 커뮤니티 중심의 거주가치를 중시하는 방향으로 전환될 것으로 내다봤다.

정부는 이러한 주택시장의 여건 변화를 감안해 2013~2022년 10년간의 장기주택정책 방향을 다음과 같이 설정했다.

많이 짓기보다 살기 좋은 주거환경 조성

첫째, 중장기 주택정책 최우선 추진과제로 ‘보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축’을 설정했다. 향후 10년간 공공임대주택을 지속 확충(연 11만호 수준)하되 LH 재무부담 등을 고려해 리츠·펀드 등 민간자본을 적극 활용하고 수요가 많은 도심 위주로 공급한다는 방침이다. ‘행복주택’은 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지(공공용지, 도시재생 연계용지 등)를 활용해 공급(2013~2017년간 14만호)할 계획이다. 공공 부문 외에 민간임대시장 활성화를 위해 제도적 기반과 인센티브 체계를 강화한다. 리츠·펀드 등 민간자금의 참여를 촉진하고 주택임대관리업을 활성화해 임대사업자를 적극 육성한다는 방침이다. 인센티브를 부여해 미등록 임대주택의 등록을 지속 유도하고, 특히 준공공임대주택 활성화를 통해 민간임대시장의 공공성을 강화하기로 했다. 주거복지 사각지대 해소를 위해 올해 10월부터는 개편 주거급여(주택바우처)를 본격 시행한다. 아울러 쪽방, 비닐하우스 등 비정상거처 거주가구 지원을 위한 실태조사 체계를 구축하며 지원 프로그램(쉐어주택, 원룸형 매입·전세임대)을 시행할 계획이다. 고령자 등에 대한 무장애주택 보급 확대, 대학생·신혼부부·1인가구 등 생애주기별, 가구특성을 감안한 맞춤형 지원도강화해 나간다.

둘째, ‘커뮤니티 중심의 살기 좋은 주거환경’을 조성한다. 주택정비사업은 기존의 물량확보 위주에서 지역주민과 지역경제 활성화와 연계되는 주거지 재생으로 전환하고 공공지원을 강화할 계획이다. 재생사업 추진 시 현지 주민의 자발적 참여를 확대하고 원주민 재정착이 가능하도록 순환적 주거지정비 방식을 확산한다. 전면 철거방식의 재생사업이 어려운 지역은 소규모 수복형 사업활성화 등 지역특성을 반영한 맞춤형 정비사업을 유도할 계획이다.

셋째, 주택보급률 상향 등을 위한 대량공급 위주에서 벗어나 ‘주택품질 제고를 위한 주택공급 및 관리를 강화’한다. 층간소음, 결로, 실내 공기 질 등 생활밀착형 주택성능 향상을 위한 기술개발을 적극 지원하고 에너지 절약형 주택보급을 적극 추진할 계획이다. 장수명 주택 확대를 위해 건설기준 마련, 인센티브 부여 등 제도적 기반을 구축하고 가변형 벽체 도입 등 일반주택의 장수명화도 병행한다. 재고주택 관리의 중요성을 감안해 노후 단독·다가구 주택 개보수 지원 강화 및 관리체계를 구축한다. 장기수선충당금 징수체계 개편 등을 포함한 장기수선계획 내실화를 추진하고 시설물 보수 이력관리 시스템 구축을 통해 계획적인 유지보수를 지원할 계획이다.

넷째, 주택의 양적 확대를 위해 도시 외곽을 개발해 대량으로 주택을 공급하던 방식을 지양하고 ‘수요 맞춤형 주택공급체계’를 구축한다. 1~2인가구 증가, 임대수요 확대, 주택보급률 확대 등 주택시장 여건변화를 고려해 중장기 주택수요(연 39만호)에 맞춰 연평균 39만호를 공급한다. 다만 실제 연차별 주택공급은 중장기 주택수요 그대로 매년 공급하는 것이 아니라 장래 소득증가율, 멸실주택수 등 주택수요 가정치의 변동 가능성을 감안한 주택수요의 변동구간 ±5만8천호(수도권 ±3만2천호) 및 계획 당시 미분양, 공급여건 등 주택시장 상황을 고려해 유연하게 대응한다는 방침이다.

부동산세제는 시장변동과 관계없이 안정적으로 운영

다섯째, 주택시장 구조 변화에 대한 대응을 강화하기 위해 ‘지속 가능한 주택시장 대응체계를 확립’한다. 월세 증가에 대응해 실태파악을 위한 조사체계 및 관련 통계기반을 구축하고, 월세 소득공제 확대, 월세보증 활성화 등을 추진한다. 하우스 푸어 등 위기가구의 주거안정성 확보방안을 마련하고, 취득세 등 부동산세제는 시장상황에 맞는 체계정비 후 시장변동과 관계없이 안정적으로 운영할 계획이다. 또한 주택시장 환경변화에 맞춰 서민주택금융을 운용하고 그 역할을 개선한다. 임대주택 출자·융자, 도시재생사업에 대한 융자 등 정책기능 수행을 위해 국민주택기금 기능 확대 개편을 검토하고, 주택기금의 체계적·전문적 운용을 위해 전문성을 갖춘 공공기관을 전담 운용기관으로 지정해 운용하는 방안도 검토한다.

이번 2차 장기계획은 지난 1차 계획 수립 이후 10년간 변화된 주택시장 여건을 감안해 정책 패러다임을 전환한 데 의의가 있다. 1차 계획에서는 주택보급률 향상과 주택가격 안정을 위한 ‘주택수급계획’이 핵심이었다면, 이번 2차 계획에서는 주택보급률 확대, 인구·가구 구조 변화 등을 고려한 개편, 주거급여 시행 및 도심 내 임대주택 공급 확대 등 보편적 주거복지 실현에 중점을 둔 것이 특징이다. 주택수급계획도 1차 계획에서는 주택수요(연 44만호)보다 많은 공급계획(연 50만호)을 세우고 이를 뒷받침하기 위해 신도시 등 대규모 공공택지개발이 중심이었으나, 2차 계획에서는 줄어든 주택수요(연 39만호)에 맞춰 공급하고 택지개발도 권역별 잠재공급량 등을 감안해 대규모 신규개발을 최소화하는 방향으로 추진할 계획이다.

또한 주택의 양적 공급확대에서 주거품질 향상으로 방향을 전환했다. 주택정비사업은 물량확보 차원이 아니라 커뮤니티를 중시하고 원주민의 재정착을 지원하는 개념으로 바뀌었고, 에너지 절약 주택 등 미래주택 보급 확대 방향 제시, 노후 단독·다가구 주택의 개보수 및 관리 활성화, 리모델링, 장기수선계획 내실화, 장수명 주택 활성화 등 공동주택의 유지관리를 강조했다. 정부는 이번 2차 장기계획을 바탕으로 중장기적인 시장구조 변화에 대응한 주택정책을 본격 추진할 계획이다.

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