리츠 통해 공공임대주택 크게 늘린다 | 나라경제

KDI 경제교육·정보센터

Economic Information and Education Center

발행물

경제정책해설

리츠 통해 공공임대주택 크게 늘린다

김기용 국토교통부 주택정책과 서기관 2014년 04월호

경제정책해설_김기용.pdf

[국토교통부] 서민·중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안

최근 주택시장은 집값 상승에 대한 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급해 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있다. 특히 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있으나 전세 위주의 임차인 지원으로 전·월세 간 주거비 불균형이 지속되고 있고, 상대적으로 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 부족한 측면이 있어 왔다. 이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적이고 구조적인 대응방안으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 마련했다.

전세 → 월세 전환의 연착륙 기반 마련

먼저 공급 측면에서 그간 독점적인 임대주택 공급원이었으나 부채 누적 등으로 한계에 다다른 한국토지주택공사(LH)에 대한 P대안을 제시했다. 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 ‘공공임대리츠’를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대키로 한 것이다.

임대차시장 수급불일치 해소를 위해서는 임대주택 공급이 중요하나 종래와 같은 순수 공공역량에 의한 공급방식은 한계가 있는 만큼 현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행해 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만호를 공급하고, 추가로 일부 분양용지를 활용해 4만호를 공급할 계획이다.

‘리츠’ 방식은 민간영역에서도 활성화된다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위 내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트에 대한 자금을 지원하는 ‘민간임대주택리츠’를 활성화한다. 이러한 민간임대리츠가 공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심 내 임대주택으로 공급하도록 할 계획이다.

아울러 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 해 공공성을 확보할 계획이다. 또한 주택임대관리업에 대한 법인세 감면과 보증상품 출시로 주택임대관리업이 활성화될 경우, 임대관리 관련 전문성이 부족한 임대사업자의 임대관리 부담이 덜어질 전망이다.

전세와 월세 간 불균형적인 주거비 부담도 완화한다. 먼저 고액 전세거주에 대한 정부지원을 조정해 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억원(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단키로 했다.

월세부담 완화를 위해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대키로 했다. 바뀐 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 1년에 한 달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다. 중장기적으로는 재원, 통계, 법령 등을 정비해 임대차시장 선진화 기반을 마련한다. 민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자·투융자·보증 등으로 다각화하고, 신규주택 건설에 편중된 자금지원을, 노후주택 증가에 대응해 주거지재생에 대한 지원으로 확대하는 한편, 출자·투융자 등 기금의 새로운 기능 수행을 위해 사업성 심사에 전문성이 있는 ‘대한주택보증’을 전담 운용기관으로 확대 개편할 계획이다.

월세가격동향조사 지역범위 확대, 전월세 통합지수 개발, 대법원 확정일자시스템과 전월세거래정보시스템 연계 등을 통해 월세시대에 대한 대응력을 높이고, 공공과 민간의 임대주택 정보를 통합관리하는 ‘임대주택정보시스템’ 구축을 통해 공공임대 운영의 효율성 향상 및 국민의 정보접근성을 제고할 계획이다. 아울러 현행 전세 위주로 규정돼 있는 주택임대차보호제도를 최근의 월세증가 경향을 반영해 보완하는 방안도 강구하기로 했다.

민간 임대사업 참여 저해하는 불필요한 규제 완화

준공공임대주택에 대한 재산세 감면은 40~60㎡의 경우 감면율이 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대되고, 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다. 특히 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설하기로 했다. 또한 주택기금의 매입자금 지원대상을 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대키로 했다. 아울러 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다.

매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고, 2013년 4월 1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용키로 했다. 임대조건 신고위반 등 가벼운 의무위반 사항에 대한 과도한 벌칙(형벌)을 과태료로 전환하고, 임대의무기간 내라도 올해 구축되는 임대주택정보시스템 등을 활용해 임대사업자 간 원활한 매각을 지원하며, 임대의무기간 중 일반인에 대한 주택매각이 허용되는 예외사유도 완화해 민간이 임대사업 참여를 꺼리게 하는 임대의무기간 부담을 덜어주기로 했다.

그간 과세 사각지대에 있던 임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무가 면제된다. 다만 이러한 분리과세는 2014년과 2015년 2년간은 부과를 유예하고, 분리과세 시에도 필요경비(60% 공제)와 기본공제(400만원) 등을 늘려 세 부담을 최소화할 계획이다. 또한 현재는 부동산임대업에서 발생한 결손금은 부동산임대업 소득금액에서만 공제하되 향후 10년간 이월돼 결손금 처리됐으나, 종합과세 대상인 임대소득의 경우 결손금 발생 시 다른 사업소득과 마찬가지로 해당 연도 종합소득 과세표준 계산 시 공제를 허용해 임대소득자의 소득세 부담을 경감키로 했다.

정부는 최근 급속히 증가하고 있는 월세 추이를 감안, 이번 대책의 시행으로 임대차시장의 구조가 안정적으로 연착륙할 것으로 기대하고 있다. 주택수급구조, 인구 및 사회·경제구조 변화에 대응해 자본이득 중심에서 임대수익 중심으로 주택시장 체질이 개편되고, 월세 부담 완화, 전세수요 분산 등으로 임대차시장 수급 불균형이 점차 해소될 것으로 예상하고 있다. 정부는 앞으로 임대차시장 동향을 세밀하게 모니터링하고, 필요시 보완대책을 강구하는 등 전월세시장 안정기반을 확고히 구축할 계획이다.

목록보기