재건축 연한 최장 30년으로 완화하고 연면적 기준은 폐지 | 나라경제

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경제정책해설

재건축 연한 최장 30년으로 완화하고 연면적 기준은 폐지

권혁진 국토교통부 주택정책과장 2014년 10월호

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국토교통부: 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안

정부는 지난 9월 1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했다. 최근 부동산 매매시장은 새 경제팀 출범 이후 큰 틀에선 침체 국면에서 회복 국면으로 이동 중에 있으나 아직 소비자들의 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있다. 전월세시장도 가격 지수상으로는 전반적인 안정세를 보이고 있으나 전세수요의 매매수요 전환이 아직 미흡하고, 전월세 수급불일치가 여전해 수도권 등에서 국지적인 전셋값 불안이 우려되고 있다. 이에 정부는 우선적으로 과거 시장과열기에 도입된 규제들을 과감히 개혁해 신규 분양시장은 물론 기존 재고주택의 거래도 활성화시켜 매매시장을 회복해 나갈 계획이다. 아울러 서민 주거안정을 위해 전세수요의 매매수요 전환을 유도하고, 공공 부문의 역량은 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화에 집중하되, 재정여건 등을 고려해 민간의 임대시장 참여도 적극 유도해가기로 했다.

청약가점제, 지자체 자율로 전환 … 신도시 개발 중단

과거와 달리 최근에는 재건축, 재개발을 통한 과도한 개발이익 실현이 사실상 불가능한 상황임에도 불구하고 시장과열기에 도입한 규제가 지속돼 재정비구역 입주민들의 거주환경이 악화되고, 도심 내 신규주택 공급에도 차질이 발생하고 있다. 그러나 이제는 직주근접이 가능하고 생활의 질이 높은 도심 내 주택수요가 높아지고 있다는 점에서 재정비사업 활성화를 통해 도심 내 신규주택 공급을 지속적으로 늘려나갈 필요가 있다. 이를 위해 첫째, 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화하기로 했다. 서울시의 현행기준과 비교하면 1987∼1990년에 준공된 아파트는 재건축 가능연한이 2∼8년, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 단축된다. 둘째, 재건축 연한 도래 후 구조안전에 문제가 없더라도 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화(예: 15% → 40%)해 재건축이 용이하도록 안전진단 기준을 합리화하기로 했다. 셋째, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡ 이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지하기로 했다. 넷째, 재개발사업 시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설비율을 5%p 완화하기로 했다.

청약제도는 과거 주택이 절대 부족한 시기에 도입돼 청약기회가 무주택자에게 집중됐으나 관련제도가 지나치게 복잡해 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있었다. 그러나 이제는 주택의 절대적 부족 문제가 해소됐고, 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점에서 실수요자인 경우엔 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기 쉽게 단순화하고자 했다. 먼저, 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제비율 40% 이내에서 자율 운영토록 했다. 현재는 민영주택 중 85㎡ 초과는 100% 추첨제이나 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제를 적용 중이다(나머지 60%는 추첨제). 둘째, 가점제를 일부 개선하기로 했다. 무주택자에게 가점(최대 32점)을 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지하기로 했다. 또한 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 공시가격 7천만원 이하에서 공시가격 1억3천만원(지방은 8천만원) 이하로 완화하기로 했다. 셋째, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다. 현재 청약예치금은 지역·면적별로 16 종이 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경이 가능하다.

주택 공급방식도 개편한다. 과거엔 주택난을 해소하기 위해 공공이 주도해 도시 외곽에 대규모 신도시를 건설했으나 최근 도시의 외연 확대로 인한 사회적 비용이 커지고 도시재생 등을 통한 도심 내 주택 수요가 증가하고 있다. 이에 과거의 신도시 개발은 중단하고, 지역실정에 맞는 중소 규모의 다양한 택지개발을 유도해 나가기로 했다. 먼저 대규모 택지 공급시스템인 「택지개발촉진법」을 폐지하고, 2017년까지 3년간 LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하기로 했다. 「택지개발촉진법」 폐지 이후에는 「공공주택법」 및 「도시개발법」을 통해 중소형 택지 위주로 개발하기로 했다. 아울러 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다.

2014년은 2천세대에 대해 공정률 40%에서 후분양을 실시하고, 2015년은 3천세대에 대해 공정률 60%에서 후분양을 실시한다. LH 토지은행을 통해선 민간택지 공급시기를 조절하기로 했다. 올해 중 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정하기로 했다.

리츠 통해 2017년까지 임대주택 8만호 공급

임대시장의 민간참여를 활성화해 서민 주거안정에도 힘을 쏟을 계획이다. 이를 위해 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안리츠(최대 2만호), 수급조절리츠(1만호, LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 임대로 전환) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급하기로 했으며 공공임대리츠 활성화를 위한 세제·금융지원도 지속·강화한다. 공공임대리츠 자본조달 시 공모를 통해 개인투자 참여를 유도하고, 공공임대리츠는 여타 임대리츠와는 달리 취득세 및 재산세 감면을 각각 2014년 말 및 2015년 말에 일몰 종료하지 않고 지속 지원하기로 했다. 준공공임대 활성화를 위해 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 다가구 주택에 대해선 준공공임대 등록 시 면적제한(85㎡ 이하)을 폐지한다. 또한 사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해 기업체에 분양주택을 통째로 우선 공급받을 수 있도록 하고, 수도권 외 지방에 근로자임대주택을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 현행 7%에서 10%로 확대하기로 했다.

무주택 서민 주거비의 경우엔 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대해 주택구입자금 마련 부담을 완화하기로 했다. 2015년 중 법률 개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출, non-recourse loan)’제도를 시범적으로 도입하기로 했다. 유한책임대출은 집값 하락 시에도 담보물(해당 주택)만으로 상환의무를 한정하는 제도다. 둘째, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 청약종합저축의 대출금리도 0.2%p 인하하고(2.8∼3.6% → 2.6∼3.4%), 청약저축 장기가입자 등에게는 금리도 0.1∼0.2%p 우대하기로 했다. 셋째, LH 임대주택 거주자의 전월세 간 전환이 보다 원활하게 이뤄질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화하고, 쪽방·고시원 등 최저 주거기준에 미달하는 비주택 거주자들이 매입·전세임대주택에 거주 시 임대보증금도 100만원에서 50만원으로 50% 감면하기로 했다.

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