거래량은 줄고 급매물은 늘어날 것 | 나라경제

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거래량은 줄고 급매물은 늘어날 것

윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원 2019년 01월호

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“저… 집, 지금 사도 될까요?” 필자가 오늘 하루에도 몇 번씩 들었던 질문이다. 독자를 위해 결론부터 귀띔한다면 지금은 집을 사기 좋은 시기가 아니다. 이에 대한 정답은 소비자가 관심을 가지는 2019년 변수들에 있다.
부동산114가 전국 소비자 623명에게 설문한 결과를 바탕으로 2019년 주택시장의 변수들을 풀어보자. 응답자 10명 중 3명은 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화(32.42%)’를 선택했다. 2019년 모든 금융권으로 확대 시행이 예고된 총체적상환능력비율(DSR)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 차 할부금 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 가능 규모를 산정한다. 과거보다 대출 금액이 줄어들 수밖에 없는 구조다. 게다가 정부가 지난 9·13 부동산 대책을 통해 1가구 1주택자도 대출과 청약에 대한 전반적인 규제 수준을 강화하면서 폭등했던 서울 아파트 매매가격이 약세로 돌아선 상황이다. 한국은행의 추가 금리인상 가능성도 높아진 상황이라 유동성 효과의 축소가 예상된다.
‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(22.15%)’을 꼽은 비중도 높다. 2018년 초 연 3% 수준이던 경제성장률 전망이 2.6~2.7% 수준으로 둔화됐고, 취업자와 소득 증감 등의 주요 경제지표들이 앞으로의 경기둔화 가능성을 예고하고 있다.
‘보유세 등 정부의 부동산시장 규제 지속 여부(17.66%)’에 대한 응답도 많다. 정부가 다주택자에 대한 보유세 강화를 발표했고 공시가격에 대한 실거래가 반영 비율을 100% 수준까지 끌어올릴 예정이라 종합부동산세뿐만 아니라 재산세 부과 금액도 2018년보다 커질 가능성이 높다. 2019년 6월 1일 시점의 보유자에게 부과될 예정이므로 보유세 과세를 피하기 위한 다주택자의 매물이 2019년 상반기에 늘어날 것으로 보인다.
‘3기 신도시 신규 지정 등 정부의 공급 확대 정책(12.20%)’도 소비자가 선택한 주요 변수 중 하나다. 정부는 ‘9·21 수도권 주택공급 확대 방안’을 통해 3기 신도시 4~5곳에 대한 신규 지정 계획을 밝혔다. 3기 신도시에서 공급되는 주택은 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준으로 책정돼 실수요자에게 매력적인 내 집 마련 선택지다. 과거처럼 공급의 희소성을 이유로 소비자가 주택 매입을 서두르는 경향은 줄어들 전망이다.
대출과 금리, 경제 여건, 보유세, 3기 신도시 등의 주요 변수들은 주택시장을 어떤 방향으로 이끌까? 이러한 변수들은 대부분 주택시장의 약세 요인으로 자리한 분위기다. 여기에 한 가지 더 주목해야 될 변수가 있다. 바로 ‘전세가격’이다. 그 이유는 전세가율(전세가격이 매매가격에서 차지하는 비중)과 관련돼 있다. 최근 5년 만에 서울 전세가율이 60% 아래로 내려가면서 실수요자는 내 집 마련을 서두를 필요가 없는 상황이 조성됐다. 2017년 하반기나 2018년 상반기에는 개별 아파트에 따라 전세가율이 80% 수준에 육박하면서 이에 불안감을 느낀 실수요자가 매매시장으로 대거 이탈했던 경험이 있다.
결국 투자자는 정부의 대출 규제 등의 변수들로, 실수요자는 과거보다 안정된 전세시장 등의 변수들로 인해 적극적으로 움직이기 어렵다. 거래량이 줄어들고 급매물은 늘어나는 상황에서 “2019년에 내 집 마련하세요”라고 쉽게 얘기하지 못하겠다.