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부동산을 주식처럼 투자한다고?
예창완 카사코리아 대표 2022년 09월호
최근 원희룡 국토교통부 장관이 내놓은 ‘리츠 주택 방식’의 아이디어가 화제를 모았다. ‘영끌족’이란 신조어를 낳을 만큼 급등한 부동산을 안정시킬 대안으로, 주택을 주식처럼 사는 임대 리츠 방식을 통해 공급을 확대하겠다는 방안이다. 직접 살아보면서 지분을 취득해 그에 따른 일부 소유권은 물론 배당도 받을 수 있어 이른바 ‘주택 조각투자’의 가능성을 열어뒀다.

상업용 부동산에는 일찌감치 이러한 시도가 있었다. 2019년 정부는 「금융혁신지원 특별법」 시행을 통해 혁신적인 금융서비스 개발과 발전을 도모했다. 이에 금융위원회가 제1기 혁신금융서비스로 ‘부동산 디지털수익증권 거래소’인 ‘카사’를 처음 인가하며 개인의 상업용 부동산 조각투자 시대를 열었다.

카사는 건물을 댑스(DABS; Digital Asset Backed Securities)라는 증권 방식으로 거래할 수 있는 거래소다. 건물주가 카사에 상장을 의뢰하면 감정평가를 거친 건물은 신탁사를 통해 관리처분 신탁된다. 이후 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 특례상의 부동산처분 신탁을 통해 신탁사가 부동산수익증권을 발행하고, 카사는 이를 디지털화해 공모·유통한다. 투자자들은 강남 지역 대형 건물을 거액의 자본 없이 본인이 가진 자본만큼 최소단위 5천 원부터 투자할수 있다. 그렇다면 카사는 어떻게 수익을 구분할까.
건물 임대수익에 따른 배당수익, 실시간 거래에 따른 시세차익, 건물 매각에 따른 처분수익이다. 카사의 경우 현재까지 여의도, 강남 지역의 오피스 빌딩 및 호텔, 물류센터 등 총 6개의 건물을 상장했고 그중 2개는 이미 매각을 완료했다. 강남권에 위치한 이들 건물의 매각수익은 각각 12%, 14%대로 이는 6개월, 1년 반 만에 얻은 것이었다. 일부 기사에서만 보던 ‘수십 배 차익을 낸 연예인의 건물투자’ 같은 스토리를 투자자 자신이 가진 자본만큼으로도 만들 수 있는 셈이다.

댑스 거래는 리츠 및 부동산펀드와 뚜렷한 차이가 있다. 리츠의 경우 다양한 건물을 포트폴리오로 묶은 ‘회사’에 투자하는 형태인 것에 반해 카사는 특정 건물을 선택해서 좀 더 직접적인 투자가 가능하다. 또 초기 투자금 규모가 크고 환매가 자유롭지 않은 부동산펀드와 달리, 소액으로 쉽게 투자할 수 있으며 언제든지 사고팔 수 있는 것이 장점이다.

금융위원회는 카사와 같은 혁신금융서비스를 선정한 이유로 ‘개인의 투자 포트폴리오 다각화’를 꼽은 바 있다. 주거용 부동산에 몰려 있는 국민들의 부동산투자 포트폴리오를 상업용 부동산으로 다변화하겠다는 것이 주목적이었다. 이후 루센트블록, 펀블 등을 추가 지정하면서 부동산 디지털수익증권 거래시장이 확대되고 있다.

상업용 부동산 투자는 그동안 진입 장벽이 높았다. 하지만 정부의 제도 지원을 통해 젊은 스타트업 기업들이 투자 기회를 기술로써 혁신하고 있다. 국민 모두가 거리를 거닐며 만나는 수많은 건물을 앱을 통해 몇 번의 터치만으로도 쉽게 투자할 수 있게 됐다. 더 이상 건물주가 ‘부자의 상징’이 아니라 누구나 될 수 있는, ‘온 국민 건물주’의 세상이 머지않은 것이다.  


 
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