거래·분양은 ‘위축’, 기업형 임대시장 성장은 ‘기대’ | 나라경제

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거래·분양은 ‘위축’, 기업형 임대시장 성장은 ‘기대’

이상영 명지대 부동산학과 교수 2016년 03월호

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2008년 글로벌 금융위기 이후 장기침체에 빠졌던 우리나라 부동산시장은 주택금융 규제완화를 계기로 2014년 3분기 이후부터 회복 되기 시작했다. 주택시장은 이후 2015년 3분기까지 상승하면서 정점에 도달했으나 10월 이후부터는 신규아파트 미분양이 급증하는 등 하락 조짐을 보이고 있다. 이 과정에서 우려되는 것은 미분양 아파트 물량의 급증 현상이다. 미분양 물량은 지난해 11월과 12월 두 달간 두 배로 증가해 6만호를 넘었다. 주택수급현황을 파악하는 중요한 기준인 미분양 아파트 규모의 급증은 시장전망을 어둡게 만든다.

올해 들어서는 1월 전국주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 감소했고, 지방에서는 주택가격이 하락하는 경우도 나타나고 있다. 특히 주택대출의 원리금상환 원칙 적용 등 주택대출방식이 변경되면서 침체 분위기는 더욱 심화될 것으로 예상된다.

그렇지만 이런 동향만으로 현재 수급상황을 공급과잉으로 판단하기는 어렵다. 지난해 사상 최고의 신규주택 인허가 및 분양이 있었기 때문에 미분양 증가가 불황의 조짐인지, 밀어내기 분양의 결과인지 명확하지 않다. 그동안 구입을 연기한 잠재수요자가 전세난 등을 피해 대거 시장에 진입하고 있어 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다.

다만 호황국면이 끝나가는 것은 분명하다. 따라서 최근 분양물량이 몰린 결과 2~3년 후 입주 시점에 문제가 발생할 가능성이 높다. 최근 분양물량의 입주 시점에 가격 하락, 입주 회피, 역전세난 등으로 인해 건설사 자금난이 예상된다. 특히 지방은 지난 몇 년간 주택공급이 지나치게 많았기 때문에 현재도 공급과잉을 우려할 만한 상황이고, 이에 대응하는 정책적 처방이 필요하다. 그러나 수도권은 주택보급률 수준이나 지속적인 전세난 등을 고려할 때 아직 공급과잉으로 보기는 어렵다. 전체적으로 올해는 세계적인 경기둔화, 국내 경제성장률 둔화 등이 예상되면서 주택수요 감소가 발생할 것이다. 정책적으로도 주택경기와 관련한 규제가 강화되고, 시장에서 경계심도 고조될 것이다. 이러한 거시 및 정책환경 아래에서 올해 부동산경기는 하강국면으로 진행될 것이다.

이런 시장변화가 구조적인 측면에서 가격폭락이나 장기불황으로 연결될 것으로 보이지는 않는다. 구조적인 변화는 인구구조상 주택수요계층이 급격히 감소하거나 주택재고가 지나치게 많아지면서 발생하는데 아직 이런 구조변화는 보이지 않는다. 그러나 임대시장에서는 임대차 형태가 전세에서 월세로 급속히 변할 것이다. 전세세입자들이 대거 매매시장으로 진입하고 있고, 이런 실수요에 기반한 구조적 시장변화가 지속될 것이다. 이에 따라 전세시장의 상위소득자계층은 매매로 전환하고, 하위소득자는 월세시장으로 진입하는 현상이 확산될 것으로 보인다.

이 과정에서 월세시장이 확대되면서 기업형 임대시장이 형성될 것이다. 이에 따라 뉴스테이 등 정부지원을 받는 민간임대주택이지속적으로 증가할 전망이다. 개인임대인을 대신해 주택을 관리하는 주택임대관리업도 성장할 것이다. 따라서 올해 거래나 분양은 위축되겠지만 주택임대시장에서는 새로운 부동산산업이 성장할 것으로 전망된다.

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