주택시장 ‘숨 고르기’…지역별 차별화 심화 전망 | 나라경제

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주택시장 ‘숨 고르기’…지역별 차별화 심화 전망

심교언 건국대 부동산학과 교수 2016년 03월호

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최근 미국발 금리 인상과 유가 하락, 중국의 경기 부진, 유럽의 정체, 신흥국의 저조 등으로 경제에 대한 우려가 커지고 있다. 이를 반영해 국내 주택매매시장도 미분양 물량의 급증과 이에 따른 불안감이 커지고 있다. 특히 인구 감소와 고령화, 베이비부머 은퇴 등으로 인해 다시 부동산 폭락이라는 말이 돌고 있고, 미국의 금리 인상으로 인해 비관적으로 전망하는 사람들도 늘고 있는 것 같다. 얘기를 듣고 보면 중장기적으로 긍정적 요인보다는 부정적 요인이 강한 것이 사실인 듯하다. 그러나 당장 올해만 두고 볼 경우 그리 걱정하지 않아도 될 듯하다. 결론적으로 지난해보다 오름폭은 떨어질 것으로 보이나 상승세는 지속될 것으로 예상되기 때문이다. 이는 올해 부동산시장을 전망하는 각종 연구기관의 조사에서도 2% 내외 상승으로 나왔다는 점에서 더욱 그렇다.

주택매매시장을 전망할 때 수요와 공급 측면에서 살펴보는 것이 필요하다. 수요 측면에서 중요한 것은 경제 성장과 인구에 관한 것으로 볼 수 있다. 경제가 성장하면 공간소비량도 늘어나기 때문에 주택수요가 증가한다. 이를 감안하면 과거보다 증가세가 떨어지긴 해도 경제가 조금씩 계속 성장하고 있고, 인구도 2030년 이후에는 감소한다고 하나 지금은 계속 늘어나고 있으며, 세대수는 2040년까지 증가한다고 예측되니 수요는 지금 당장 큰 걱정은 아닌 듯싶다.

다만 최근 가계부채 종합대책 실시로 인한 우려가 새로 대두되고 있는데, 이는 신규로 주택담보대출을 얻는 사람과 기존에 대출을 많이 받은 사람, 즉 LTV(주택담보대출비율; 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율로 시가 1억원 아파트의 LTV가 60%라면 6천만원까지 대출받을 수 있음.)와 DTI(총부채상환비율; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 연소득 1천만원의 DTI가 60%라면 연간 원리금 상환액이 600만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하는 것)가 60% 이상인 사람들이 주요 대상이 된다. 이 경우 원리금을 동시에 상환하게 되므로 대출수요가 억제될 것으로 예상되나, LTV의 경우는 평균 52%, DTI는 36% 선에서 관리되고 있으므로 그 영향이 제한적일 것으로 판단된다. 실제 수도권에서 LTV가 60%를 넘는 경우는 6%에 불과하고, 신규아파트에 적용되는 집단대출은 적용 예외로 하고 있어 부동산시장에 우려하는 만큼의 충격이 발생할 가능성은 낮아 보인다.

공급 측면에서는 금융위기로 분양물량이 줄었다가 급격히 늘어나 조만간 입주할 때 가격이 폭락할 것이라는 주장이 있는데, 공급이 몰리는 지역에는 일시적인 충격이 있을 것으로 보이지만 전국적인 영향은 그리 크지 않을 것이다. 1990년대부터 공급량 추세를 살펴보면 최근 공급물량이 다소 과도한 느낌은 있으나, 멸실 주택과 전체 주택 수를 감안할 경우 심각한 폭락을 유발할 정도는 아닌 것으로 보이기 때문이다. 게다가 1997년 외환위기 이후에도 지금과 유사한 패턴을 보였으나 큰 충격 없이 넘어갔었다.

결국 올해 주택매매시장은 최근의 급등에 따른 숨 고르기를 하는 한 해가 될 것으로 예상되며, 강보합 내지 물가상승률 정도의 상승세를 보일 가능성이 높다. 그러나 과거와 달리 지역별 차별화는 심화될 것으로 예상된다. 전국 지표로는 상승을 보이더라도 공급물량이 대규모로 쏟아지는 지역은 조정의 폭이 깊을 가능성이 높고, 서울의 재건축 이주수요로 인한 강남지역과 주변지역의 강세는 지속되나 수도권 외곽지역은 약세를 보일 것으로 예상된다. 그리고 지방의 경우도 중심도시의 경우와 소도시가 다른 움직임을 보일 것으로 전망된다. 즉 인구와 고용이 늘어나는 지역은 상승세를 보일 것이나 그렇지 못한 지역은 정체 혹은 하락할 가능성도 있을 것으로 전망된다.

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