과잉 우려에도 분양물량 풍부…청약 양극화 심해질 듯 | 나라경제

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과잉 우려에도 분양물량 풍부…청약 양극화 심해질 듯

함영진 부동산114 리서치센터장 2016년 03월호

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지난해 전국에서 공급한 민간분양 아파트는 41만713가구였다. 2014년 25만5,060가구보다 61% 증가한, 2000년 이후 최대 물량이 쏟아졌다. 청약제도 간소화에 따른 규제완화와 함께 전세가격 급등과 임차매물 구득난에 지친 실수요자들이 분양시장에 발을 들이면서 신규공급이 크게 늘어난 것이다.

실제 2015년 한 해 청약통장을 사용한 인구가 411만9,563명에 달해 청약통장가입 인구 약 1,900만명 중 21.6%는 분양시장을 통한 ‘내집마련’ 플랜을 실행에 옮긴 것으로 분석된다. 2016년 공급예정 민간분양 아파트도 상당한 수준이다. 예정물량만 33만여가구로 지난해의 80%가량이다. 공급과잉에 대한 우려와 최근 미분양 순증가, 주택담보대출 규제 현실화에 따른 시장충격에도 분양시장의 추가 공급은 한동안 이어질 것으로 판단된다.

저금리에 따른 빠른 월세전환 속도와 정비사업의 이주·멸실 여파로 서울을 중심으로 한 수도권의 전세난이 당분간 지속될 예정인데다, 깐깐해진 주택담보대출 여신심사(수도권은 2월, 지방은 5월부터 비거치식 분할상환 대출로 여신심사 강화 예정)와 달리 분양시장의 중도금 집단대출은 규제 사각지대로 인식되며 실수요의 내집마련 퇴로로 이용될 확률이 높기 때문이다.

지역별 공급물량은 수도권 18만5,730가구, 지방 14만4,277가구로 올해 분양시장의 중심축은 수도권이 될 확률이 높다. 이 중 경기도가 12만1,964가구로 가장 많은 분양물량을 계획하고 있고 서울은 5만4,350가구를 공급할 예정이다. 다음으로 경남 2만1,862가구, 부산 2만528가구, 충남 1만8,599가구, 충북 1만2,493가구, 경북 1만2,259가구, 대구 1만882가구, 전북 1만106가구, 강원 9,994가구, 인천 9,416가구, 울산 6,787가구, 광주 5,937가구, 대전 5,759가구, 세종 4,693가구, 전남 3,193가구, 제주 1,185가구를 공급한다. 풍부한 주택 공급량은 수요자들의 청약선택의 폭을 넓히는 장점으로 작용하겠으나 청약자라면 분양시장의 미묘한 기류 변화에 대한 적극적 관리도 필요하다.

일부 지방은 공급과잉 피로감과 우려가 현실화되며 단기 전매차익을 챙기는 무분별한 분양권 거래가 감소하고, 미분양이 증가하는 지역은 분양시장의 청약열기를 지속하기 어려울 것으로 보인다. 2015년엔 유동성과 저금리, 청약규제 완화가 신규분양에 불쏘시개 역할을 했지만 일부지역은 고분양가와 공급확대로 미분양이 증가하는 역풍을 맞고 있다. 지역별로 공간시장이 차별화되고 있다는 점을 주목해야 한다.

수도권 분양시장 청약열기는 연내 좀 더 이어질 것으로 판단되지만 과거보다 많아진 분양물량 출회가 고분양가로 연결되고, 공급 과잉에 따른 수요자 피해로 이어질 수 있는만큼 철저한 분양가 분석을 통한 경쟁력 확보와 분양대금 마련이 필요하다. 수요 기반이 탄탄한 인기 지역과 그렇지 못한 비인기지역의 청약 양극화 현상이 심해질 것이라 시장 변동성에 대비할 필요가 있다.

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