수익률 하락, 공실률 증가 예상…중소형 오피스 관심 지속 | 나라경제

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수익률 하락, 공실률 증가 예상…중소형 오피스 관심 지속

채미옥 한국감정원 부동산연구원장 2016년 03월호

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외환위기 이후 추진된 부동산시장 개방정책으로 상업용 자산에 대한 해외투자가 증가해왔다. 아울러 최근 저성장·저금리 추세가 지속되면서 수익용 부동산인 상업용 부동산에 대한 관심도 높아지고 있다.

2015년 국내 상업용 부동산시장은 경기 불확실성에 따라 기업들이 투자규모를 축소하는 등 투자심리 위축 현상을 보였고, 공급물량 증가 대비 신규 임차수요가 감소해 오피스건물 공실률은 13%로 2014년 12.2%보다 늘어난 것으로 나타났다. 서울의 경우는 대형이 10.4%, 중소형이 9.9%로 2014년보다는 낮아졌지만, 시계열 추이를 보면 2013년에 비해 중소형보다 대형의 공실률이 크게 높아진 것으로 분석된다. 거래시장은 경기불황 속에서도 리스크가 적은 우량물건에 관심이 집중돼 우량자산 및 법인의 사옥 활용 또는 개인투자목적에 의한 중소형 오피스빌딩을 중심으로 거래가 이뤄졌다. 2015년 상업용 부동산 거래량은 20만건을 상회해 통계집계 이후 최대량을 기록했고, 이 중 순수 오피스 거래량은 2008년 2,093건에서 2015년 4,799건으로 크게 증가했다.

2016년 상업용 부동산시장은 다소 어둡다고 전망할 수 있고, 임대시장과 매매시장, 지역별로 다른 양상을 보일 것이다. 거래시장은 경제성장 둔화 및 경기 불확실성 우려로 자산가치 상승세가 낮아지고 공실률 증가 및 임대운용수익의 감소로 수익률이 소폭 하락할 것으로 전망되나, 미국 금리인상의 우려 속에서도 시장금리보다 오피스 수익률이 높아 거래시장에 대한 관심은 지속될 것으로 판단된다. 그러나 국내 기준금리 인상이 지속된다면 중소형 빌딩시장에서 충격이 발생할 가능성도 있다.

임대시장은 신규 상업용 건물 공급이 지속적으로 증가하고 임차수요는 점차 감소하는 수급 불균형이 발생하고 있어 공실률 상승이 불가피할 것으로 보인다. 2016년 서울에 신규 공급될 예정인 프라임급 오피스는 제2롯데월드타워를 비롯해 연면적 132만㎡ 정도다. 임대료는 임차인 유치경쟁에 따른 렌트프리의 규모 확대로 실질임대료가 소폭 하락할 것으로 예상된다.

한편 물류시설과 임대주택(뉴스테이) 등으로 투자자산의 변화에 적극적으로 나서고 있는 리츠 및 부동산펀드를 통한 부동산 간접투자시장은 지난해에 이어 올해도 성장할 것으로 전망된다. 그동안 국내 상업용 부동산시장은 특별한 정부정책 및 제도적 테두리 없이 자생적으로 성장해 왔기 때문에 시장동향에 대한 종합적이고 체계적인 분석에 한계가 있다. 우리나라의 부동산투명성지수가 102개국 중 43위에 머문다는 수치는 상업용시장 활성화에 시사하는 바가 크다.

세계화 추세에 따라 상업용 부동산이 국가경제에서 차지하는 비중이 높아지고 있고, 기관ㆍ개인의 상업용 부동산 관련 직접투자 및 관심도 점차 증가하고 있어 이제는 상업용시장의 성숙을 도모해야 할 시점이다. 투자자 및 임차인들에 대한 체계적 관리와 시장 투명성 제고로 부동산 투자정보체계 및 공신력 있는 투자지수를 개발하고, 관련 지표를 주기적으로 공급해 상업용 부동산의 운용 및 투자확대를 위한 합리적 의사결정을 정책적으로 지원할 필요가 있다.

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