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경제정책해설

1%대 저리로 내 집 마련

김흥진 국토교통부 주택정책과장 2013년 10월호

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정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관 간 논의와 당정협의를 거쳐 8월 28일 전월세시장 안정을 위한 대응방안을 확정ㆍ발표했다. 2011년 전셋값 급등 이후 안정세를 보이던 전세시장이 올 6월 이후 비수기임에도 불구하고 상승폭이 확대되고 있어 전월세시장 안정을 위해 이번 대책을 마련하게 됐다. 최근 전월세시장은 과거와 달리 월세시장은 안정적인 반면, 수도권 아파트 중고가 전세를 중심으로 상승폭이 큰 것이 특징이다. 그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약 시 체감상승률이 더욱 높은 상황이다.

취득세율 6억 이하 50% 인하…‘수익ㆍ손익 모기지’ 출시

정부는 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, ‘전세→월세’ 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고, 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로 ①전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 ②전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 ③전셋값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련했다. 주요 내용을 살펴본다.

우선 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책을 지속 추진한다. 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리해 위축된 시장심리 회복을 지원할 계획이다. 아울러 취득세율도 현행 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과ㆍ다주택자 4%에서 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%로 인하하고, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 했다. 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 중앙-지방 간 기능ㆍ재원 조정방안을 마련해 보전방안을 확정할 계획이다.

또한 저리의 장기 모기지 공급을 확대해 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 것이다. 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건을 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원 이하로 상향하고, 무주택자뿐 아니라 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 했다.

국민주택기금의 ‘근로자ㆍ서민 구입자금’ 지원도 확대된다. 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4,500만원→6천만원), 대상주택 가액기준(3억원→6억원 이하), 대출한도(호당 1억원→2억원)를 확대하며, 적용금리도 4%→2.8～3.6%(소득ㆍ만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이다.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입된다. 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 2013년 중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진한다. 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 저리자금을 지원하고, 주택 매각 시(또는 만기 시) 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다. 금리부담 경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값 상승이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에 기여할 것으로 기대한다.

하반기 주택 매입ㆍ전세임대 2만3천호 공급

둘째, 전월세 수급불균형 완화를 위해 임대주택 공급을 확대한다. 기존주택 매입ㆍ전세임대 2만3천호를 하반기에 집중 공급하고 LH가 보유중인 ‘준공 후 미분양주택’을 전세주택으로 공급할 계획이다. 또한 민간이 보유한 준공 후 미분양주택을 전세물량으로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’을 도입했다.

아울러 공공뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다. 민간 임대사업자의 주택구입 자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5%→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1억5천만원) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다. 또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대 시 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3%→5%, 10년간 최대 30%→40%)하고, 일정 요건을 충족 시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세를 20% 감면할 계획이다.

셋째, 서민ㆍ중산층의 전월세 부담을 완화한다. 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50%에서 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원에서 500만원으로 확대한다. 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행한다.

저소득층의 전세부담 완화를 위해 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내)의 전세자금 지원요건도 완화된다. 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 한도를 기존 1억원에서 1억2천만원까지, 대출 한도는 5,600만원에서 8,400만원까지 늘어난다.

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다. 먼저, 「주택임대차보호법」상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고 9월 중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 「주택임대차보호법」 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다. 또한 계약종료 후 임차보증금 미반환 시 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 예정이다.

이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서 관계부처 간 협업을 통해 세제ㆍ금융 지원 등을 망라한 종합적 전월세 지원 방안으로, 수익ㆍ손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입함으로써 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는 데 기여할 것으로 기대된다. 특히 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진돼 전세수요가 매매수요로 전환되고 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것으로 예상된다. 또한 월세 소득공제 등 세제ㆍ금융 지원을 통해 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민ㆍ중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 보인다.

앞으로 정부는 올 후반기 주택정책의 주안점을 서민ㆍ중산층의 전월세 시장 안정에 두고, 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심 내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획이다.

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