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금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시점
국토연구원은 금리 상승기 주택시장 변동성을 분석하고, 시사점을 살펴본 보고서를 발표하였다.
□ 최근 기준금리 상승이 재개된 가운데, 이에 따른 주택시장 영향에 대한 점검 필요성 확대
- 주요국의 금리 상승 기조 속에서 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 0.25%p씩 인상하여 3.00%로 운용하고 있으며, 시장금리와 대출금리는 이에 앞서 상승하는 흐름이 나타남
- 금리 상승은 주택구입자의 자금조달 비용과 원리금 상환부담을 높여 주택 수요와 가격 등에 영향을 미치는 주요 요인으로, 금리상승국면에서 나타날 수 있는 주택시장 변화를 면밀히 점검할 필요
□ 금리 상승에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승국면에서 상대적으로 단기에 크게 나타남
- 금리상승국면을 대상으로 추정한 결과, 금리 0.25%p 상승 충격에 대한 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%로 나타남
- 전체 기간에서는 6개월 뒤 -0.5%, 12개월 뒤 -0.9%, 24개월 뒤 -1.2%로 분석되어 금리상승국면에서는 가격 하락 영향이 상대적으로 단기에 크게 나타나는 반면, 전체 기간에서는 보다 긴 시차를 두고 확대되는 양상
- 다만, 금리상승국면의 가격 하락 반응은 충격 후 6개월과 12개월 시점에서는 통계적으로 유의하였으나, 24개월 시점에서는 유의하지 않아 중장기 영향의 해석에는 신중할 필요
□ 금리상승국면의 주택시장 및 금융건전성에 대한 지속적인 점검 필요
- 금리 상승이 주택가격에 미치는 영향은 일정한 시차를 두고 나타날 수 있는 만큼, 기준금리뿐만 아니라 시장금리와 주택담보대출금리의 변화가 주택가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검할 필요
- 금리 상승에 따른 주택가격 하락과 원리금 상환부담 증가가 가계의 채무상환능력 저하와 연체 확대로 이어지지 않도록 가계부채와 연체 동향을 함께 점검하고, 특히 상환부담이 상대적으로 큰 취약차주의 금융건전성을 면밀히 살펴볼 필요
- 금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관되어 주택시장에 영향을 미치는 만큼, 금리 경로와 함께 유동성 흐름을 지속적으로 점검하고 과도한 유동성이 주택시장으로 유입되지 않도록 관리할 필요
- 특히 금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 필요
□ 최근 기준금리 상승이 재개된 가운데, 이에 따른 주택시장 영향에 대한 점검 필요성 확대
- 주요국의 금리 상승 기조 속에서 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 0.25%p씩 인상하여 3.00%로 운용하고 있으며, 시장금리와 대출금리는 이에 앞서 상승하는 흐름이 나타남
- 금리 상승은 주택구입자의 자금조달 비용과 원리금 상환부담을 높여 주택 수요와 가격 등에 영향을 미치는 주요 요인으로, 금리상승국면에서 나타날 수 있는 주택시장 변화를 면밀히 점검할 필요
□ 금리 상승에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승국면에서 상대적으로 단기에 크게 나타남
- 금리상승국면을 대상으로 추정한 결과, 금리 0.25%p 상승 충격에 대한 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%로 나타남
- 전체 기간에서는 6개월 뒤 -0.5%, 12개월 뒤 -0.9%, 24개월 뒤 -1.2%로 분석되어 금리상승국면에서는 가격 하락 영향이 상대적으로 단기에 크게 나타나는 반면, 전체 기간에서는 보다 긴 시차를 두고 확대되는 양상
- 다만, 금리상승국면의 가격 하락 반응은 충격 후 6개월과 12개월 시점에서는 통계적으로 유의하였으나, 24개월 시점에서는 유의하지 않아 중장기 영향의 해석에는 신중할 필요
□ 금리상승국면의 주택시장 및 금융건전성에 대한 지속적인 점검 필요
- 금리 상승이 주택가격에 미치는 영향은 일정한 시차를 두고 나타날 수 있는 만큼, 기준금리뿐만 아니라 시장금리와 주택담보대출금리의 변화가 주택가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검할 필요
- 금리 상승에 따른 주택가격 하락과 원리금 상환부담 증가가 가계의 채무상환능력 저하와 연체 확대로 이어지지 않도록 가계부채와 연체 동향을 함께 점검하고, 특히 상환부담이 상대적으로 큰 취약차주의 금융건전성을 면밀히 살펴볼 필요
- 금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관되어 주택시장에 영향을 미치는 만큼, 금리 경로와 함께 유동성 흐름을 지속적으로 점검하고 과도한 유동성이 주택시장으로 유입되지 않도록 관리할 필요
- 특히 금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 필요
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