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영속적 주거 부담가능성의 모색: 영미권의 주거 모델을 중심으로
국토연구원은 영속적 부담가능주택(PAH) 모델을 분석하고 정책방안을 모색한 보고서를 발표하였다.
□ 그동안 한국의 주택정책은 투입된 공적 재원이 최초 수혜자 1세대에게 귀속된 후 사실상 소멸되는 구조적 한계로 인해, 공공분양주택의 소위 ‘로또 청약’과 공공임대주택의 분양전환에 따른 부담가능 주택 재고 감소와 같은 문제가 반복적으로 지적되어 왔음
- 이 연구는 영미권의 영속적 부담가능주택(PAH) 모델의 작동 원리와 사회적 수용 과정을 분석하여, 한국에서도 공적 재원의 효과가 소멸되지 않고 주택에 보전되는 구조로의 전환을 위한 시사점을 제공하고자 하였음
- PAH 모델의 주요 작동 원리는 재판매 공식(resale formula)을 통한 보조금 보전(Subsidy Retention)으로, 최초 수혜자뿐만 아니라 여러 세대를 거치면서도 부담가능성이 주택에 영구적으로 보전되는 것이며, 공동체토지신탁(CLT), 지분제한형 협동조합주택(LEHC), 재판매제한 주택 등의 유형으로 존재하고 있음
- 실증 분석 결과, 보조금이 개별 소유자의 자본이득으로 유출되는 대신 주택에 보전되어, 한 번 투입된 공적 재원이 여러 세대에 걸쳐 자산형성 기회를 제공하는 구조가 실제로 작동하고 있다는 것이 확인됨
- PAH 모델은 영미권에서도 이론적 당위성만으로 수용되어온 것이 아니라 구체적 실증 사례들과 정책적 결정, 사회적 담론 형성 과정을 거치면서 사회적 수용성이 점차 확대되어 왔음
- PAH 모델 도입을 위한 전제조건은 ① 최초 1회 보조금(공적 재원 또는 토지) 확보, ② 금융 접근성 확보, ③ 영속적 부담가능성을 담보하는 청지기적 관리에 소요되는 지속적인 경상 비용과 전담 역량 확보임
□ 한국에도 협동조합형 공공지원 민간임대주택인 위스테이(별내·지축)와 같이 일부 유사한 사례가 있는 상황이므로, 주택정책에 PAH의 원리를 확장·선택하여 적용하기 위한 시사점은 다음과 같음
- 공공주택 공급 정책에 보조금 보전 원칙을 확립하고, ‘제한적 소유’ 또는 ‘공동체 소유’라는 제3의 소유 유형에 대한 경험을 축적할 수 있는 제도적 지원을 통해 사회적 인식 전환을 유도해야 함
- PAH 유형의 주택을 전담해서 관리할 청지기적 관리 주체를 ‘사회연대경제 주체’를 중심으로 발굴·지원하며, 재정 효율성과 공정성, 주거 사다리 제공이라는 실용적 논리에 기반한 담론을 확산시켜 사회적 수용성을 높여야 함
□ 분석 결과를 기반으로, 한국에서 보조금 보전 주택 공급을 위해 다음과 같은 정책 방안을 제안함
- 주택에 대한 재판매 가격을 제한하고 실행할 법적 근거가 마련되어야 하며, 이를 지속적으로 감독·집행할 관리 주체를 발굴하되, 거주자·지역사회·공공의 균형을 이루는 CLT의 3자 이사회 구조 등을 참고하여 민주적 거버넌스 구조를 갖추도록 해야 함
- 재판매 가격 제한 주택에 대한 금융 접근성(주택담보대출 가능 여부)을 확보할 수 있도록 지원이 필요하며, 위스테이 사례 등을 활용한 시범사업을 통해 단계적 도입을 모색할 수 있음
□ 그동안 한국의 주택정책은 투입된 공적 재원이 최초 수혜자 1세대에게 귀속된 후 사실상 소멸되는 구조적 한계로 인해, 공공분양주택의 소위 ‘로또 청약’과 공공임대주택의 분양전환에 따른 부담가능 주택 재고 감소와 같은 문제가 반복적으로 지적되어 왔음
- 이 연구는 영미권의 영속적 부담가능주택(PAH) 모델의 작동 원리와 사회적 수용 과정을 분석하여, 한국에서도 공적 재원의 효과가 소멸되지 않고 주택에 보전되는 구조로의 전환을 위한 시사점을 제공하고자 하였음
- PAH 모델의 주요 작동 원리는 재판매 공식(resale formula)을 통한 보조금 보전(Subsidy Retention)으로, 최초 수혜자뿐만 아니라 여러 세대를 거치면서도 부담가능성이 주택에 영구적으로 보전되는 것이며, 공동체토지신탁(CLT), 지분제한형 협동조합주택(LEHC), 재판매제한 주택 등의 유형으로 존재하고 있음
- 실증 분석 결과, 보조금이 개별 소유자의 자본이득으로 유출되는 대신 주택에 보전되어, 한 번 투입된 공적 재원이 여러 세대에 걸쳐 자산형성 기회를 제공하는 구조가 실제로 작동하고 있다는 것이 확인됨
- PAH 모델은 영미권에서도 이론적 당위성만으로 수용되어온 것이 아니라 구체적 실증 사례들과 정책적 결정, 사회적 담론 형성 과정을 거치면서 사회적 수용성이 점차 확대되어 왔음
- PAH 모델 도입을 위한 전제조건은 ① 최초 1회 보조금(공적 재원 또는 토지) 확보, ② 금융 접근성 확보, ③ 영속적 부담가능성을 담보하는 청지기적 관리에 소요되는 지속적인 경상 비용과 전담 역량 확보임
□ 한국에도 협동조합형 공공지원 민간임대주택인 위스테이(별내·지축)와 같이 일부 유사한 사례가 있는 상황이므로, 주택정책에 PAH의 원리를 확장·선택하여 적용하기 위한 시사점은 다음과 같음
- 공공주택 공급 정책에 보조금 보전 원칙을 확립하고, ‘제한적 소유’ 또는 ‘공동체 소유’라는 제3의 소유 유형에 대한 경험을 축적할 수 있는 제도적 지원을 통해 사회적 인식 전환을 유도해야 함
- PAH 유형의 주택을 전담해서 관리할 청지기적 관리 주체를 ‘사회연대경제 주체’를 중심으로 발굴·지원하며, 재정 효율성과 공정성, 주거 사다리 제공이라는 실용적 논리에 기반한 담론을 확산시켜 사회적 수용성을 높여야 함
□ 분석 결과를 기반으로, 한국에서 보조금 보전 주택 공급을 위해 다음과 같은 정책 방안을 제안함
- 주택에 대한 재판매 가격을 제한하고 실행할 법적 근거가 마련되어야 하며, 이를 지속적으로 감독·집행할 관리 주체를 발굴하되, 거주자·지역사회·공공의 균형을 이루는 CLT의 3자 이사회 구조 등을 참고하여 민주적 거버넌스 구조를 갖추도록 해야 함
- 재판매 가격 제한 주택에 대한 금융 접근성(주택담보대출 가능 여부)을 확보할 수 있도록 지원이 필요하며, 위스테이 사례 등을 활용한 시범사업을 통해 단계적 도입을 모색할 수 있음
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