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한국은행이 10월 9일 기준금리를 2.00%로 8개월째 동결을 선언했지만 이상하게도 양도성예금증서(CD)금리는 계속 오름세에 있다. CD금리 상승에 따라 CD금리에 연동되어 있는 시중은행의 주택담보대출금리도 덩달아 상승세를 이어가고 있어 대출을 받은 가계의 이자 부담이 가중되고 있다. 이에 CD금리의 상승 원인과 부동산담보대출에 대한 최근 논의를 살펴본다.
주택담보대출과 양도성예금증서(CD)
담보란 채무자의 채무불이행에 대비하여 채권의 확보를 위해 제공되는 수단 또는 장차 타인이 입게 될 수 있는 불이익에 대한 보전을 위한 것이다. 간단히 말해 대출을 회수할 수 없게 될 위험에 대비하기 위해 채권자가 요구하는 것이 담보이고, 주택과 같은 부동산을 담보로 설정하고 대출을 해주는 것이 주택담보대출이다. 주택담보대출에는 이자를 지불하는 방식에 따라 크게 고정금리와 변동금리, 그리고 이 둘을 혼합한 방식이 있다. 만기까지 고정된 이자를 지불하는 고정금리 대출은 일반적으로 비교적 만기가 긴 은행채(산업금융채권, 중소기업은행금융채권, 국민주택채권, 일반은행채권)나 주택금융공사 모기지론의 이자율에 가산금리가 더해져 이자율이 결정된다. 이에 비해 자금시장의 수급에 따라 지불해야 되는 이자가 3개월 단위로 변동되는 변동금리 대출은 비교적 만기가 짧은 양도성예금증서(CD)금리에 가산금리가 더해져 결정된다. 가산금리란 1996년 11월 제2단계 금리 자유화 조치가 시행된 이후 대출자금을 조성하는데 드는 자금조달비용(예금, 시장성 수신상품, 차입금 등)에 업무원가와 적정마진을 고려하여 금융기관이 자율적으로 정하여 부과하는 금리이다. 대출의 기준이 되는 금리에 덧붙이는 대출 마진이라고 생각하면 쉽다.
현재 우리나라 주택담보대출은 대부분 변동금리 대출로 CD금리에 연동되어 이자율이 결정된다. CD(Certificate of Deposit)란 은행 정기예금의 한 형태인데, 이름이 표기되어 있는 예금통장과는 달리 다른 사람에게 양도할 수 있다는 특징을 가지고 있다. 한국수출입은행을 제외한 모든 은행, 즉 한국은행에 예금지급준비금을 예치할 의무가 있는 시중은행, 지방은행, 특수은행, 외국계 은행지점 등이 CD를 발행하여 자금을 조달할 수 있다. 만기는 30일 이상이며 주로 91일물 금리가 대표적이다.
CD금리도 다른 상품과 마찬가지로 시장의 수요ㆍ공급에 의해 결정된다. 시중은행이 자금 조달을 위해 CD를 발행하려고 할 때, CD에 대한 수요가 공급보다 많으면 CD가격이 상승한다. 반대로 CD에 대한 수요가 상대적으로 적을 경우 CD가격은 하락한다. CD는 만기까지의 이자를 할인하는 방식으로 발행되므로 고객이 CD를 살 때 할인액을 차감한 금액만을 지급하고 만기에 액면금액을 받게 된다. 예를 들어, 만기가 91일인 1억원짜리 CD가 현재 99,009,901원에 거래되고 있다고 해보자(<그림 1> 참조). 이때의 CD금리 또는 CD수익률은 약 1%가 된다. 은행이 더 많은 자금을 확보하기 위해 CD 발행을 늘린다면 CD시장의 공급이 늘어나게 되어(S0→S1) CD의 가격이 하락한다. CD의 가격이 하락한다는 것은 만기에 1억원을 받기 위해 현재 더 적은 가격을 지불해도 된다는 것을 의미하고, 이는 CD금리 또는 수익률이 상승한다는 것과 마찬가지이다.
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<그림 1> CD시장의 공급 증가에 따른 CD가격의 변화
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현재 CD가격이 99,009,901원일 때CD수익률 = 약 1%
현재 CD가격이 98,039,216원일 때CD수익률 = 약 2%
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CD금리 상승의 원인
은행은 주로 CD를 발행하여 조달된 자금으로 대출을 해 주기 때문에 주택담보대출금리는 CD금리가 오르내리는 것에 따라 변화하게 된다. 최근 CD금리가 계속 상승하여 10월 16일 현재 CD금리는 연 2.80%까지 상승하였고, 상승세는 주춤하고 있지만 연말에는 3%대까지 오를 것이라는 전망도 나오고 있다.
최근 CD금리가 상승하는 이유는 무엇보다 경기가 조금씩 나아지리라는 기대 속에 금융통화위원회의 기준금리 인상 가능성에 여전히 반응하고 있기 때문이다. 기준금리가 상승하게 되면 다른 종류의 금리도 덩달아 올라갈 것이기 때문에 CD금리도 미리 상승하고 있는 것이다. 또한 자금시장의 수급에도 그 원인이 있다. CD를 사들이는 가장 큰 수요처인 머니마켓펀드(MMF)의 경우 올 들어 꾸준한 감소세를 보여 CD금리 상승을 부추기고 있다. 또한 2009년 8월 1일부터 증권사들도 지급결제 서비스를 시행하면서 높은 이자를 주는 증권사의 어음관리계좌(CMA : Cash Management Account) 등과 경쟁하기 위해 은행들이 예금금리를 인상하고 나선 것도 CD금리가 급등하는 원인이 되었다. 고객유치 경쟁과 유동성 확보를 위해 예금금리를 올리려면 은행권은 CD를 더 많이 싸게 팔 수밖에 없고 이에 따라 CD금리가 급등하게 된 것이다.
주택담보대출금리 상승으로 이자 부담 가중
문제는 이렇게 치솟는 CD금리 때문에 주택담보대출금리도 동반 상승하고 있다는 것이다. CD금리에 가산금리를 더한 은행들의 주택담보대출 고시금리도 최근 6.5%대로 높아져 변동금리로 은행에서 돈을 빌린 사람들의 이자 부담도 점점 커질 것으로 예상된다. 10월 13일 금융감독원이 국회에 제출한 국정감사 자료를 보면, 올해 6월 말 현재 은행권의 전체 주택담보대출잔액은 254조4,000억원이며, 이 중 변동금리조건부 대출은 235조원(92%)으로 집계됐다. 변동금리대출의 84%인 197조4,000억원은 CD금리에 연동돼 있다. 이에 따라 CD금리가 1%포인트 상승할 때마다 대출자들의 연간이자 부담은 1조9,740억원씩 늘어난다고 금감원은 밝혔다.
<그림 2>은행권 주택담보대출 금리추이
주 : 가산금리는 은행권평균(신규취급액 기준)을 계산한 수치
주택담보대출금리 = CD금리 + 가산금리
자료 : 금융감독원, 한국은행
은행들의 가산금리도 가계의 이자 부담을 가중시키고 있다. 올해 초 은행들은 CD금리가 급락하자 예금과 대출의 금리차를 유지하기 위해 가산금리를 올렸는데, 최근 CD금리가 오르는데도 은행들은 높아진 가산금리를 그대로 유지하고 있다. 은행들이 CD를 통해 자금을 조달하는 비중은 전체의 10% 안팎이지만, 은행의 대출구조는 CD 연동에 편중돼 있어 은행의 자금 조달상 가산금리를 내리기도 쉽지 않다는 게 은행 측 설명이다.
주택담보대출금리 결정 방식의 검토
기준금리는 8개월째 동결되어 있지만, CD금리가 가파르게 상승하여 가계의 부담이 가중되자 금융당국이 주택담보대출 금리를 CD에 연동시키는 현행 은행권의 대출금리 결정방식을 바꿀 필요가 있다고 밝혔다. 금융당국은 현행 금리체계의 대안으로, 정기예금과 적금, 은행채, CD 등 은행의 다양한 자금조달원의 금리를 조달 비중과 만기 등에 따라 가중 평균해 대출 기준금리로 삼는 이른바 ‘바스켓 방식’을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
※ 참고 자료
ㆍ한국은행, 2009년 2/4분기 중 가계신용 동향, 2009. 8. 26.
ㆍ한국금융연구원, 주간금융브리프, 2009. 9. 26~10. 1.
ㆍ통계청, 2009년 2/4분기 가계동향, 2009. 8. 28.
ㆍ한국금융투자협회, KOFIA BIS
ㆍ주요 일간지
